Przekształcenie współużytkowania wieczystego w prawo własności. SIS WIECZYSTE domaga się obniżenia opłat

15 września mija termin konsultacji społecznych ws. projektu ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność gruntów (UD-75). Mimo, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa ogłaszając konsultacje "zapomniał" o Stowarzyszeniu Interesu Społecznego WIECZYSTE, jednak Stowarzyszenie nie dało o sobie zapomnieć i przekazało swoje uwagi do projektu, które przedstawiamy poniżej.

1)     W art. 2. proponujemy zastąpienie zaświadczeń decyzjami administracyjnymi jeżeli zostaje utrzymana zasada odpłatności za przekształcenie. Natomiast formuła zaświadczeń uznajemy w przypadku nieodpłatności przekształcenia.

Uzasadnienie: Zaświadczenie jest wyrazem określonego stanu prawnego. Jednakże w sprawach wieczystego użytkowania stan prawny w zakresie opłat jest nierzadko niedookreślony. Przykładowo w wyniku doręczenia na wspólny adres współmałżonków orzeczeń SKO powstała sytuacja w której organa samorządowe traktują orzeczenia jako wiążące, podczas gdy w świetle orzecznictwa sądowo-administracyjnego takie orzeczenia są prawnie wadliwe i bezskuteczne, a postępowania nie zakończone. Zatem 1 stycznia 2017 roku może powstać sytuacja, w której organ samorządowy wyda zaświadczenie określające wysokość opłaty za przekształcenie na podstawie orzeczenia SKO, podczas gdy czynić tego nie powinno skoro postępowanie administracyjne nie jest formalnie zakończone (w sytuacji gdy nie złożono sprzeciwu). Zastąpienie zaświadczenia – decyzją administracyjną umożliwi użytkownikom wieczystym odwołanie się od takowej decyzji i rozstrzygnięcie o wysokości opłaty rocznej za przekształcenie przez SKO i sąd administracyjny.

2)     Art.2 pkt.5 skreśla się

Uzasadnienie: dokonywanie wpisów do działu III Księgi Wieczystej o obciążeniach uważamy za niecelowe i niepotrzebne.

3)     Art. 3. 1. Otrzymuje brzmienie:

Z tytułu przekształcenia prawa współużytkowania wieczystego gruntu w prawo współwłasności tego gruntu, o którym mowa w art. 1, współwłaściciel przez okres 10 lat, liczony od dnia 1 stycznia 2017 r., ponosi roczną opłatę przekształceniową zwaną dalej „opłatą”.  

Uzasadnienie: Okres 20 lat jest stanowczo zbyt długi w przypadku odpłatności za przekształcenie. W przypadku osób w podeszłym wieku oznacza to bowiem konieczność uiszczenia opłat aż do śmierci, zwłaszcza uwzględniając fakt, iż nie będzie stać tych osób na jednorazowe uiszczenie opłaty przy zastosowaniu opłacie rocznej za przekształcenie w wysokości dotychczasowej 1% wartości nieruchomości. W świetle powyższego proponujemy zmniejszenie do okresu maksymalnie 10 lat, a przynajmniej zmniejszenie wysokości opłaty rocznej za przekształcenie do poziomu 0,3 dotychczasowej opłaty.

4) Art.3 ust.4 otrzymuje brzmienie:

4. Wysokość opłaty jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu 31 grudnia 2016 r. pomnożonej przez wskaźnik 0,3 z zastrzeżeniem ust. 5.   

Uzasadnienie: Propozycja automatycznego przekształcenia wieczystego użytkowania w prawo własności opiera się na założeniu stosowania dotychczasowej wysokości opłat. Jednakże problemem jest sama wysokość opłaty nawet sięgająca do kilku tysięcy złotych za grunt pod mieszkaniem w nieruchomości wielo-lokalowej a nawet kilkanaście tysięcy złotych za nieruchomość jednorodzinną. Opłaty te są na tym poziomie zabójcze dla mieszkańców, zwłaszcza emerytów i rencistów. Prawo do mieszkania jest podstawowym prawem człowieka, a każde mieszkanie jest siłą rzeczy związane z gruntem. Zatem żądanie wysokich opłat za grunt pod mieszkaniem jest de facto ograniczeniem praw człowieka. Dlatego też Stowarzyszenie opowiada się za nieodpłatnym przekształceniem nieruchomości mieszkaniowych. Skoro jednak postulat ten nie jest znalazł uznania,  powinno się przynajmniej obniżyć stawkę opłaty rocznej za przekształcenie do 0,3 dotychczasowej. Wprawdzie takie rozwiązanie nie zlikwiduje dysproporcji w opłatach występujących na tej samej nieruchomości (w niektórych warszawskich działkach wskutek różnych procedur prawnych i szczęścia/nieszczęścia co do składu SKO lub sądu, niektórzy użytkownicy wieczyści płacą opłaty kilkakrotnie niższe/wyższe od pozostałych), jednakże zmniejszają różnicę kwotową w opłacie do poziomu w miarę znośnego.

5) Art.4 skreśla się

Uzasadnienie: Wprowadzenie co 5 lat waloryzacji uzależnionej od wskaźnika zmian cen nieruchomości (a nie od wskaźnika inflacji) może doprowadzić do poważnych podwyżek opłat, już i tak wysokich i ciężkich do udźwignięcia. Stąd propozycja uchylenia tego zapisu, ewentualnie uzależnienie go od wskaźnika zmian inflacji.

6) Art.5 ust.2 - 4 skreśla się

Uzasadnienie: Praktyka przy aktualizacji opłat użytkowania wieczystego stosowana przez urzędy i sądy wskazują, że nie stosują się one do literalnego brzmienia przepisu, i żądają od użytkowników wieczystych quasi oświadczeń majątkowych. Użytkownicy wieczyści niejednokrotnie wskazywali Stowarzyszeniu na uwłaczające procedury w sprawach bonifikat socjalnych. Ponadto generuje to niepotrzebną biurokrację, która podraża koszt całej operacji. Korzystniejsze wydaje się pomnożenie dotychczasowych opłat dla wszystkich przez wskaźnik 0,3 bez całej tej biurokracji.

7) Art.5 ust.5 i 7 otrzymują brzmienie:

5. W przypadku jednorazowego wniesienia wszystkich opłat, od sumy opłat przysługuje bonifikata w wysokości 50%.

7. W przypadku jednorazowego wniesienia wszystkich opłat, od sumy opłat w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przed dniem 1 stycznia 2017 r. własność jednostek samorządu terytorialnego właściwy organ może udzielić wyższej bonifikaty niż w ust.5 na podstawie uchwały  właściwej rady lub sejmiku.

Uzasadnienie: Nie widzimy powodów dla której bonifikata 50% przysługiwałaby przy jednorazowej opłacie jedynie dla użytkowników wieczystych na gruntach Skarbu Państwa. Dodatkowym czynnikiem jest wyraźna niechęć np. samorządu warszawskiego do udzielenia rzeczywistych bonifikat mieszkańcom. Przez wiele lat bonifikaty w opłatach przekształceniowych uzależniano od braku działalności gospodarczej (co faktycznie przekreślało możliwość jej uzyskania), a ostatnio 25 sierpnia 2016 r. Rada Warszawy (większością głosów PO przeciwko PIS) po ok. pół roku odrzuciła petycję - uchwałę Stowarzyszenia ws. 50% bonifikaty opłaty rocznej wieczystego użytkowania w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Można podejrzewać, iż podobnie zachowa się w przypadku bonifikat dotyczących opłaty przekształceniowej.

Konstytucyjność projektowanej poprawki naszym zdaniem zostaje zachowana. W wyrokach Trybunału Konstytucyjnego z dnia z dnia 12 kwietnia 2000 r. (K 8/98) i z dnia 26 stycznia 2010 r. (K 9/08), Trybunał sformułował na kanwie własności komunalnej (ale dotyczące przecież wszystkich szczebli samorządu terytorialnego), tezy iż:

- „samodzielności finansowej gmin, podobnie jak przysługującego im prawa własności, nie można absolutyzować”;

- „gminy muszą się liczyć z ograniczaniem przyznanych im praw majątkowych” m.in. dlatego, że „ich własność wywodzi się z własności państwowej, która stanowi pokrycie finansowe dla ogółu reform, nie tylko reformy administracji publicznej” (teza ta stanowi odwołanie do orzeczenia z 9 stycznia 1996 r., sygn. K 18/95, OTK ZU nr 1/1996).

Ewentualne orzeczenie TK o niekonstytucyjności przepisu (gdyby Trybunał podjął takie orzeczenie) nie miałby zresztą w sprawie znaczenia, albowiem użytkownicy wieczyści nabyliby już prawo własności (zasada praw nabytych) a ewentualna próba odebrania tego prawa, zwróciłaby obywateli przeciwko Trybunałowi Konstytucyjnemu.

8) Art. 7. Pkt.2 skreśla się

Uzasadnienie: Stowarzyszenie nie widzi podstaw do innego traktowania tzw. dekretowców w stosunku do innych użytkowników wieczystych

9) W Art. 10. Dodaje się punkt.3 w brzmieniu:

W Art.72 ust.3 pkt.4-6 otrzymuje brzmienie:

4. za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 0,3% ceny;

Uzasadnienie: Zmniejszenie stawki opłaty nie jest równoznaczne z udzielaniem bonifikaty za przekształcenie. Ustawodawca ma bowiem prawo do określenia wysokości stawki opłat także ws. wieczystego użytkowania, uczynił to bowiem w ustawie, która do tej pory obowiązywała. To prerogatywa ustawodawcy, której żaden wyrok TK nie może pozbawić. Zmniejszenie stawki opłaty do 0,3% w przypadku nieruchomości mieszkaniowych koresponduje z naszymi propozycjami do obniżenia wysokości opłaty za przekształcenie do poziomu 0,3 dotychczasowej stawki opłaty rocznej. PRZEPIS TEN BĘDZIE ZBĘDNY W PRZYPADKU PRZYJĘCIA POPRAWKI 11.

10) W art.10 dodaje się punkt 4 w brzmieniu:

W art.72 ust.3

Pkt. 4a – uchyla się

Pkt.5 otrzymuje brzmienie:

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe – 1% ceny.

Uzasadnienie: Stawki opłat 2 i 3% dla nieruchomości pozostałych są zbyt wysokie, i wskazane wydaje się obniżenie do poziomu 1%

11) Art. 11. Otrzymuje brzmienie:

Art.11.1 Przepisy niniejszej ustawy mają także zastosowanie do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.

2. Ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 poz. 83, z późn. zm.) – uchyla się.

Uzasadnienie: Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na cele mieszkaniowe jednorodzinnych napotyka na wiele trudności ze strony organów samorządowych. W Warszawie postępowania trwają latami, a nawet są przypadki w których postępowania trwają kilkanaście lat. Z tej racji uważamy za wskazane objęcie rządami nowej ustawy także tych nieruchomości. Ponadto nie widzimy powodów dla których funkcjonować będą różne ścieżki przekształceniowe dla użytkowników nieruchomości jednorodzinnych i wielo-lokalowych.

12) Art. 14.1. Otrzymuje brzmienie: 

w przypadku wszczętych i toczących się po dniu 1 stycznia 2017 r. postępowań w sprawach  aktualizacji, o których mowa w art. 13 ust. 2, roczną opłatę przekształceniową ustala się w wysokości dotychczasowej opłaty rocznej sprzed wszczęcia postępowania w sprawie aktualizacji pomnożoną przez wskaźnik 0,3.

Ust.2 – uchyla się

Uzasadnienie: Użytkownicy wieczyści w dniu wejścia w życie ustawy powinni mieć pewność wysokości opłaty, który będą zobowiązani wnieść za przekształcenie, a nie być uzależnieni od późniejszych rozstrzygnięć SKO lub Sądu. Stąd propozycja uchylenia punktu.2

13) W art.14 dodaje się ust.3 w brzmieniu:

3. W przypadku w którym orzeczenie SKO dotyczące aktualizacji opłaty użytkowania wieczystego nie zostało doręczone każdemu ze współmałżonków z osobna, a żaden z uczestników postępowania nie złożył sprzeciwu, opłata za przekształcenie ustala się na podstawie dotychczasowej opłaty sprzed aktualizacji pomnożonej przez stawkę 0,3.

Uzasadnienie: Konieczność zapisu wynika z faktu, że organa samorządowe próbują egzekwować należności od użytkowników wieczystych, w których orzeczenie SKO doręczono na wspólny adres współmałżonków, zamiast doręczyć każdemu z osobna. W świetle orzecznictwa administracyjnego, w takiej sytuacji postępowanie administracyjne nie jest zakończone, o ile nikt nie złożył sprzeciwu. Jednak w warunkach samowoli i bezprawia panującego w tzw. samorządach, postulujemy jednoznaczny zapis, który zagwarantuje prawa obywateli wynikające z orzecznictwa sądowo-administracyjnego i uchroni przed niepotrzebnymi sporami.

14) W art.14 dodaje się ust.4 w brzmieniu

4. W przypadku w którym ostatnie wypowiedzenie opłaty użytkowania wieczystego przed dniem wejścia w życia niniejszej ustawy

- powołuje się na udzielone upoważnienie lub pełnomocnictwo od organu właściwego ale bez wskazania danych identyfikujących pełnomocnictwa,

- nie wskazuje właściciela nieruchomości, w warunkach gdy organ pełni czynności zarówno organu wykonawczego gminy jak i starosty działającego w imieniu skarbu państwa.

- zawiera faksymile zamiast podpis osoby wypowiadającej

- nie wskazuje wartości nieruchomości lub stawki zastosowanego podatku VAT

- zostało doręczone tylko jednemu ze współmałżonków.

- został dokonany przez niewłaściwy organ

opłatę za przekształcenie ustala się na podstawie opłaty sprzed ostatniej aktualizacji pomnożonej przez stawkę 0,3.

Uzasadnienie: Powyższy zapis jest wynikiem, iż w postępowaniach odwoławczych przed SKO i przed sądami powszechnymi w Warszawie w identycznych stanach prawnych i wadach wypowiedzenia, następowały całkiem odmienne orzeczenia. W wyniku powyższego okazało się, że brak zidentyfikowanych pełnomocnictw, brak wskazania osoby właściciela, wartości nieruchomości, itd. raz powoduje bezskuteczność wypowiedzenia, a w innym przypadkach już nie. W efekcie w zależności czy osoba odwołała się czy nie, czy natrafiła na dobry skład sędziowski czy nie, różnicę w opłatach na tych samych nieruchomościach lub w identycznych stanach prawnych są rzędu kilkuset procent. Taka sytuacja stanowi jawne naruszenie art.32 konstytucji i z tych powodów proponujemy określić wysokość opłaty przekształceniowej na podstawie opłaty rocznej sprzed aktualizacji i pomnożonej przez stawkę 0,3.

15) Art.17 otrzymuje brzmienie:

Art. 17. Od dnia 1 stycznia 2017 r. ustanawia się odrębną własność lokalu z udziałem w prawie własności gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

Uzasadnienie: Zapis o nie ustanowieniu odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu mógłby zostać interpretowany jako odmowa w ogóle ustanowienia odrębnej własności lokali.