Nakaz zapłaty opłat wieczystego zanim grunt został oddany w użytkowanie wieczyste?

Czy można kazać zapłacić opłatę wieczystego użytkowania za grunt za okres zanim został oddany w użytkowanie wieczyste? Wydawałoby się, że nie. A jednak taka rzecz się zdarzyła, sąd apelacyjny nakazał zapłatę 2 rat opłaty podstawowej użytkowania wieczystego za okres sprzed ustanowienia użytkowania wieczystego. Sprawa właśnie trafiła do Sądu Najwyższego w ramach skargi kasacyjnej powodów.

Pozwem z dnia 21 czerwca 2000 r. powodowie państwo S. wnieśli o zobowiązanie Miasta Stołecznego Warszawy do złożenia oświadczenia w przedmiocie ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie …. Po przeprowadzeniu postępowania, wyrokiem z dnia 26 października 2007 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zobowiązał Miasto Stołeczne Warszawa do złożenia oświadczenia zgodnego z powyższym żądaniem Powodów. Ponadto Sąd ustalił wysokość pierwszej opłaty z tytułu prawa użytkowania wieczystego oraz określił płatności jej rat (pierwszej – w dniu uprawomocnienia się wyroku, kolejnych – do 31 marca każdego roku) oraz wysokość pozostałych opłat rocznych.

Działając na podstawie powyższego wyroku Miasto Stołeczne Warszawa wniosło pozew, w treści którego zażądało od Skarżących zapłaty kwoty ponad 100 tys. złotych tytułem 2 raty opłaty początkowej za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie. Skarżący wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty wydanego na podstawie powyżej wskazanego pozwu. Uzasadniając swój sprzeciw Skarżący wskazali, iż prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nie powstało do dnia 12 lipca 2012 r. Z uwagi na powyższe, oraz fakt określenia w wyroku z dnia 26 października 2007 r. zasad uiszczania dalszych rat opłaty początkowej na „do 31 marca każdego roku” zasadnym jest przyjęcie, iż obowiązek uiszczenia 2 raty powstanie dopiero z upływem dnia 31 marca liczonym od dnia powstania prawa użytkowania wieczystego. Rozpoznając powyższe postępowanie, Sąd Okręgowy w Warszawie uznał argumentację Skarżących, wskazując, iż o ciążących z tytułu umowy użytkowania wieczystego nieruchomości obowiązkach, należy mówić dopiero od chwili powstania tego prawa, tj. z dniem 10 lipca 2012 r. (na skutek postanowienia Sądu wieczysto księgowego z dnia 12 lipca 2012 r.) Sąd Okręgowy odrzucił również argumentację przytaczaną przez Miasto Stołeczne Warszawa, zgodnie z którą, w niniejszej sprawie, w trakcie ustalania terminu wymagalności opłaty początkowej, mogły być stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W świetle uzasadnienia omawianego wyroku przepisy powyższej ustawy nie znajdują zastosowania w stanie faktycznym niniejszej sprawy (gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nie nastąpiło na podstawie przetargu lub oferty bezprzetargowej). Stosownie do powyższego, zgodnie z treścią uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, Skarżący mieli obowiązek uiszczania opłat rocznych (za wyjątkiem pierwszej opłaty) w terminie do 31 marca każdego roku po powstaniu tego prawa (tj. po jego wpisaniu do księgi wieczystej).

Od powyżej wskazanego rozstrzygnięcia apelację złożyło Miasto Stołeczne Warszawa. Rozpoznający powyższe odwołanie Sąd Apelacyjny w Warszawie podzielił częściowo stanowisko Miasta, zmieniając zaskarżony wyrok i zasądzając od Skarżących na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy kwotę ponad 100 tys. zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2008 r. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, iż Sądy rozpoznające niniejszy spór muszą uwzględniać kwestie ukształtowane we wcześniejszych prawomocnych wyrokach. Z uwagi na powyższe, w opinii Sądu II instancji należało przyjąć istnienie związania strony (oraz Sądu I instancji) treścią wyroku z dnia 26 października 2007 r. Co więcej, w opinii Sądu II instancji biorąc materialne podstawy wydania wyroku z dnia 26 października 2007 r. (tj. ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) zasadnym jest przyjęcie, iż opłata początkowa jest odrębnym, w stosunku do opłaty rocznej, rodzajem zobowiązania. W konsekwencji Sąd odwoławczy uznał, iż również odrębne są warunki jej płatności (nie powiązane z powstaniem prawa użytkowania wieczystego), które powinny być ustalane na podstawie postanowień art. 70 ust. 2 w zw. z art. 71 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pełnomocnik prawny państwa S. złożył kasację od wspomnianego wyroku Sądu Apelacyjnego z dn. 13.09.2013 (sygn.akt. I ACa 425/13) zwracając się przy tym o rozstrzygnięcie istotnego zagadnienia prawnego tj. wymagalność roszczeń o zapłatę pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste przed powstaniem samego prawa użytkowania wieczystego, w sytuacji, gdy użytkowanie wieczyste nie zostało nabyte w drodze przetargu lub sprzedaży bezprzetargowej ani w drodze rokowań, lecz w wyniku wydania orzeczenia sądowego tj. czy w przypadku wydania orzeczenia sądowego (zobowiązującego m.st. Warszawa do ustanowienia użytkowania wieczystego) odpowiednie stosowanie przepisów art. 70 ust. 2-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno uwzględniać dla ustalenia terminu początkowego od którego powstaje obowiązek zapłaty kolejnych rat pierwszej opłaty datę ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej a więc datę powstania tego prawa.

11.08.br stanowisko w trybie art.63 kpc. przesłał Sądowi Najwyższemu - Stowarzyszenie Interesu Społecznego „Wieczyste”. Zgodnie z art.71 ust.1 u.g.n. za nieruchomość gruntową oddaną w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłatę roczną. Zgodnie z ust.3 gdy nastąpiło to w drodze bezprzetargowej, pierwszą opłatę można rozłożyć na raty. Odpowiednie zastosowanie mają wówczas przepisy art.70 ust.2-4 u.g.n. – Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Z przepisów wynika zatem jednoznacznie, iż pierwsza rata podlega zapłacie najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zatem warunkiem sine qua non zapłaty raty pierwszej opłaty nieruchomości jest przeniesienie własności nieruchomości, co najczęściej następuje poprzez odpowiednią umowę.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera przepisów prawnych odnoszących się wprost literalnie do powyższej sytuacji - nie zostało nabyte w drodze przetargu lub sprzedaży bezprzetargowej ani w drodze rokowań, lecz w wyniku wydania orzeczenia sądowego. Stowarzyszenie zauważa przy tym, iż Sądy nie są uprawnione do tworzenie nowych norm prawnych, ale jedynie do stosowania i dokonywania wykładni istniejących przepisów… Należy zatem uznać iż wyrok Sądu sam w sobie nie może kreować nowych przepisów prawnych w zakresie opłaty wstępnej i rocznych użytkowania wieczystego. W szczególności nie może dokonywać oderwania obowiązku uiszczenia opłat od samego momentu powstania prawa użytkowania wieczystego – jak to uczynił Sąd Apelacyjny. W bieżącej sprawie prawo użytkowania wieczystego gruntu nie nastąpiło wraz z orzeczeniem sądu powszechnego, ale dopiero wraz z wpisem do księgi wieczystej w związku z wnioskiem z dnia 10 lipca 2012 r. Jak bowiem stwierdza art.27 u.g.n. - Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczyste. Jest to warunek niezbędny i konieczny. Wynika to także z orzecznictwa, który stwierdza iż wpis do księgi wieczystej ma znaczenie konstytutywne. Zatem, prawo użytkowania wieczystego nie powstaje bez wpisu do księgi wieczystej. (Dotyczy to także odpowiednio przeniesienia tego prawa). Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 kwietnia 2004 r., IV CK 272/03 (Lex nr 176082) wyjaśnił, że: „Znaczenie konstytutywne wpisu prawa wieczystego użytkowania orzeczenia wyraża się w tym, że jego przedmiotem nie jest deklaratywne potwierdzenie stanu prawnego, ale ustanowienie, zmiana, zniesienie stosunku prawnego. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego, wypełnia je zawsze treść kształtująca. Skoro przepis art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami uzależnia przeniesienie prawa od wpisu w księdze wieczystej, czyni wpis przesłanką powstania prawa, to nabycie prawa następuje dopiero z chwilą wpisu. Konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej przesądza o chwili, od której należy liczyć terminy wykonania przez użytkownika wieczystego zobowiązań zawartych w umowie, w tym w szczególności do uiszczania opłat rocznych oraz do wykonania prac związanych z zagospodarowaniem gruntu (przede wszystkim terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy). Chwila ta to dzień wpisu prawa do księgi wieczystej - por. wyrok Sądu Najwyższego z 4 lutego 2005 r., I CK 512/04 (Lex nr 394484, M. Prawn. 2005/5/228). Należy jednak dodać, że zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a więc prawo powstanie w istocie z dniem złożenia wniosku, który stał się podstawą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Konstytutywny charakter wpisu ma odniesienie także do innych przypadków przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niż umowa, np. do przyznawania prawa użytkowania wieczystego wyrokiem sądowym lub decyzją administracyjną - por. postanowienie Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2007 r., IV CSK 323/07, dotyczące powstania prawa w wyniku wyroku sądowego.

 Wobec braku stosownego wpisu, aż do 10 lipca 2012 ww. nieruchomość nie była objęta prawem użytkowania wieczystego…. Miasto Stołeczne Warszawa zresztą takie stanowisko de iure przyjmowało, skoro np. wypis z rejestru gruntów z dn. 11.05.2012 stwierdzał, że ww. nieruchomość jest jedynie, w tzw. władaniu a nie w użytkowaniu wieczystym. Nie jest prawnie możliwe by nieruchomość była w podwójnym stanie prawnym – równoczesnego władania i prawa użytkowania wieczystego. Zatem dopiero od momentu wniosku uwzględnionego o wpis do księgi wieczystej tj. 10 lipca 2012 r. (w związku z art.29 ustawy o księgach wieczystych) ww. nieruchomość była oddana w użytkowaniu wieczyste i dopiero od tego momentu były należne stosowne opłaty – zarówno pierwsza opłata, raty pierwszej opłaty jak i opłaty roczne. Wcześniejsze żądanie opłat stanowi zatem naruszenie art.71 ust.1 u.g.n., które przecież bezpośrednio uzależnia opłaty (pierwszą i roczne) od oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Tym samym także i raty opłat opłaty pierwszej można ustanowić dopiero po terminie 10 lipca 2012 roku.

Zatem do czasu wpisu do ksiąg wieczystych ww. nieruchomość nie znajdowała się w stanie prawnym użytkowania wieczystego a tym samym nie mógł mieć zastosowanie art.71 ust.1 u.g.n. czyli nie można było obowiązku uiszczania opłaty pierwszej, rat tejże opłaty czy też opłaty roczne wieczystego użytkowania gruntu. Ta możliwość powstała dopiero 10 lipca 2012 r. wraz z wpisem prawa użytkowania wieczystego do ksiąg wieczystych.

Teraz rozstrzygnięcie należy do Sądu Najwyższego (sygn. akt I CSK 561/14). Czy zatriumfuje zdrowy rozsądek czy też sędziowie SN potwierdzą bezprawie w wydaniu Sądu Apelacyjnego?