GH Development – złe wyniki finansowe spółek, a na domiar spór ws. Wolskiej 31?

Jak informuje propertynews.pl - Po latach budowy największych galerii handlowych w Polsce ECE wchodzi w mieszkania. Niemiecki gigant tworzy joint venture z belgijskim GH Development, a pierwsze projekty ruszą w Warszawie. Na początek inwestycja przy ul. Orzechowej. Kancelaria GLL Legal chwali się zaś na swojej stronie, że doradzali GH Development w tej sprawie. 

Ale czy za całą tą informację, nie kryje się inna prawda o kondycji spółek z grupy Gh Development?

Straty, niska wiarygodność płatnicza?

Ta niepozorna informacja zdaje się potwierdzić, że kondycja spółek belgijskiego dewelopera GH Development nie jest najlepsza. Jak wynika z danych bizraport.pl - Gh Development sp. z o. o. osiągnęła stratę finansową 7,18 mln zł w 2024 roku. Dodajmy, że ta strata systematycznie rośnie: 2022 r. -1,67 mln z, 2023 -5,62 mln zł. Wskaźnik EBIT i EBITDA są także ujemne poziomie -6 mln zł.

Ryzyko niewypłacalności dla organizacji GH Development wynosi 15,1%. To oznacza, że firma ma szansę 15,1% na zamknięcie z powodu postępowania upadłościowego, restrukturyzacyjnego lub układowego w ciągu dwóch lat od zadanego roku. Dodajmy, że ryzyko rośnie, w 2022 roku wynosiła 7,9%, a zatem w ciągu 2 lat się prawie podwoiło.

GH Development charakteryzuje się niską wiarygodnością płatniczą (ocena: E). Istnieje wysokie ryzyko problemów z odzyskaniem należności lub nagłego zaprzestania działalności. Rekomendowane są wyłącznie transakcje przedpłacone lub zabezpieczone.

Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł... Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.

Całkowita wartość aktywów GH Development wyniosła 3 780 917 zł, aktywa trwałe to 1 442 875 zł, aktywa obrotowe to 2 338 042 zł.

Całkowita wartość pasywów wyniosła 3 780 917 zł, kapitał (fundusz) własny to -20 099 867 zł, zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 23 880 785 zł.

Podkreślmy ujemne fundusze własne, zobowiązania i rezerwy przekraczające wielokrotnie wartość aktywów. Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to aż 632%.

Także wskaźniki rentowności i marży są fatalne: Wskaźnik rentowności aktywów (ROA) wyniósł -190%, kapitału własnego (ROE) wyniósł 36% (ale to przy ujemnym kapitale własnym jest mylące), Marża operacyjna wyniosła -111%, Marża netto wyniosła -114%

Dla GH Development 4 bezpieczny kredyt kupiecki to zero złotych?

Orzechowa jak informuje na swojej stronie GH Development to inwestycja, która miała być realizowana przez GH Development 4 sp. z o.o. Dane z https://www.bizraport.pl/krs/0000753271/gh-development-4-spolka-z-ograniczona-odpowiedzialnoscia wskazują jednak, że Spółka nie byłaby w stanie dokończyć tej inwestycji. W ostatnich latach uzyskała ona przychody w wysokości: 78 599 zł w 2024 roku, 38 264 zł w 2023 roku, 26 652 792 zł w 2022 roku. Spółka generowała straty: -4 068 114 zł w 2024 roku, -389 609 zł w 2023 roku, -1 087 605 zł w 2022 roku.

Szacunkowa wycena organizacji GH Development 4 wynosi 52 400 zł. W zależności od przyjętego modelu estymacji, wycena organizacji mieści się pomiędzy 0 zł a 196 498 zł. Całkowita wartość aktywów GH Development 4 wyniosła 64 053 316 zł, aktywa obrotowe to 64 053 316 zł, kapitał (fundusz) własny to -5 883 577 zł, a zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 70 170 893 zł. Oznacza to, że wskaźnik zadłużenia wzrósł ze 105% w 2022 roku do 109% w 2024 roku. Nic dziwnego, iż według bizraport.pl zarówno standardowy jak i bezpieczny kredyt kupiecki to ... 0 złotych.

A zatem informacje o wejściu w joint venture (przejęcie?) m.in. ws. Orzechowej w tej sytuacji nie powinno nikogo zdziwić. Tylko czy ECE wie z jakimi konsekwencjami się zmierzy?

Gadbrook i spór o nieruchomość przy ul. Wolska 31

Inna spółka z grupy GH Development - Gadbrook jest nie tylko w złej sytuacji finansowej (brak przychodów, negatywny EBIT i EBITDA, szacunkowa wycena wynosi na koniec 2024 r. 2 zł, w zależności od przyjętego modelu estymacji od 0 do 6 zł, obniżona wiarygodność płatnicza - ocena D, ujemne kapitały własne, wskaźnik rentowności aktywów ujemna, negatywna marża operacyjna, wskaźnik zadłużenia powyżej 100% - zobowiązania przekraczają wartość aktywów), ale dodatkowo uwikłała się w spór prawny, która wizerunkowo obciąża całą grupę GH Development?

W 2020 roku właściciel Wojciech Jaworski sprzedał tą nieruchomość spółce Gadbrook należącej do grupy belgijskiej Gh Development. Słowo "sprzedał" to za dużo powiedziane, owszem podpisał akt notarialny, na podstawie dokonano stosownego wpisu w KW, ale pieniędzy za działkę nie zobaczył (poza I ratę wynoszącą ok. 10% wartości nieruchomości). Pozostałe raty uzależnione były od uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkalnej, ale ja się okazało belgijski deweloper był w tej sprawie zadziwiająco nieskuteczny. Jak się później okazało w prospekcie emisyjnym obligacji GH International Investment  z 2021 roku przewidywał obniżony PUM (ponad 2-krotnie niższy niż wskazany w decyzji o warunkach zabudowy z 2010 i 2012 roku).

W tej sytuacji w 2022 roku Wojciech Jaworski, który nie mógł doczekać się zapłaty, uchylił się od oświadczenia woli sprzedaży nieruchomości i wystąpił o wpis o usunięcie niezgodnego stanu prawnego ze stanem faktycznym. Właśnie sprzedaż i uchylenie się od oświadczenie woli jest przedmiotem toczącego się postępowania sądowego

W międzyczasie chociaż Wojciech Jaworski nie jest wpisany w KW jako właściciel nieruchomości został skazany w trybie karnym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli IV wydział Karny sygn. IV W 1087/21 z dnia 28.10.2022 potwierdzony wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie X wydziału Karno-odwoławczego sygn. X Ka 1131/22 z 25.01.2023. Sąd był informowany o transakcji z roku 2020, ale uznał, że to Wojciech Jaworski jest wciąż właścicielem, a zatem odpowiada za nieruchomość (zgodnie z art.11 k.p.c. ustalenia sądów karnych są wiążące dla sądów cywilnych).

Zatem najsensowniejsza byłaby ze strony GH Development – ugoda, co by zakończyło spór. Byłaby …

Konkluzja

Wiele innych spółek z Grupy także nie przedstawia pozytywnych wyników. Czy w tym kontekście joint-venture z ECE nie jest fatycznym przyznaniem się do problemów? Czy w tej sytuacji oferty sprzedaży mieszkań prezentowanych przez te Spółki są wiarygodne? Czy wejście ECE cokolwiek zmienia?

Życie stolicy: Elewarr, czy MRiRW lub KOWR poręczy kredyt Spółce?

Czy spółce Elewarr zostanie poręczony kredyt? Sprawę tę poruszył na sejmowej komisji rolnictwa 7 listopada br.  dr Daniel Alain Korona, były prezes Elewarru w 2007 i 2018-2022, który 3-krotnie uzyskał rekordowe zyski (i dwukrotnie po nich był odwoływany).

Kredyt z BOŚ Banku dla Elewarr

Jak informował pod koniec września Tygodnik Rolniczy – Elewarr podpisał umowę kredytową z BOŚ Bankiem na 120 milionów złotych. Środki zostaną przeznaczone na skup płodów rolnych, przede wszystkim kukurydzy, której zbiory właśnie się rozpoczynają. To są pieniądze dla rolników, za ich produkt. W tej chwili trafią głównie na skup kukurydzy – podkreśla Marcin Roszczyk, wiceprezes zarządu spółki Elewarr, pełniący obowiązki prezesa.

Na początku listopada StrefaAgro.pl poinformował, że: Po zatwierdzeniu przez ministerstwo środki te w całości zostaną przeznaczone na zakup płodów rolnych, przede wszystkim kukurydzy. Według wiceprezesa, pozyskane środki zapewnią spółce płynność i pozwolą na prowadzenie skupu w sposób szybki i nieprzerwany, co ma szczególne znaczenie w roku zapowiadających się rekordowych zbiorów – zaznaczył wiceprezes.

 

Kukurydza

Jak donosi Tygodnik-rolniczy.pl, zbiory kukurydzy w Polsce utknęły w połowie, a rolnicy zmagają się z wyjątkowo wysoką wilgotnością i niekorzystnymi cenami skupu. Tegoroczne plony kukurydzy w Polsce szacowane są na ok. 10 milionów ton, to o wiele więcej niż wynosi zapotrzebowanie krajowe, a eksport wciąż słaby. W tej sytuacji dodatkowy skup przez Elewarr byłby z puntu widzenia rolniczego ze wszechmiar wskazany. I tu zaczynają się schody.

Owszem Elewarr otrzymał kredyt, ale minęło 1,5 miesiąca i wciąż nie może go uruchomić, bo nie może uzyskać poręczenia. Krajowa Grupa Spożywcza właściciel Elewarru zakończył rok obrotowy 2024/25 ze stratą ok. 330 mln zł a planowany na rok następny 2025/25 także jest ujemny. W tej sytuacji wskazane byłoby poręczenie ze strony instytucji publicznej – z resortu rolnictwa. Tymczasem ani Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, ani Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie kwapią się, by poręczyć Elewarr-owi kredyt.

 

Korona: Nie zostawmy rolników w desperacji

7 listopada w trakcie posiedzenia sejmowej komisji rolnictwa, kwestię tę poruszył dr Daniel Alain Korona, były prezes Elewarru:

Moje pytanie będzie do resortu rolnictwa, ministerstwa rolnictwa i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a czemu resort rolnictwa szeroko pojęty nie poręczą tego kredytu 120 milionów złotych, który jest przeznaczony na zakup płodów rolnych, w szczególności kukurydzy. Mamy bardzo dobre plony kukurydzy, zbiory szacowane są na 10 milionów ton, znacznie więcej niż w roku ubiegłym czy w latach poprzednich, dobrze byłoby żeby jednak próbować ściągnąć trochę nadwyżki rynkowej,

chyba że Państwo uważacie, że trzeba zostawić rolników w tej desperacji, żeby ogłosili samozbiory, kukurydzy, choć kukurydzy mokrej będzie trochę trudne, po czym Ministerstwo Finansów, powie, co myśmy ujawnili w Życiu Stolicy,  w zakresie innych samozbiorów, że mają być ukarani za to płaceniem VATu. Może nie zostawmy rolników w tej desperacji, nie powodujmy sytuacji w której będą dodatkowo ukarani, ale pomóżmy spółce państwowej, skądinąd, poręczając ten kredyt, po to żeby mogła dokonywać zakupów, i tak cała obsługa komercyjna będzie należała do spółki Elewarr

Niestety zarówno wiceminister rolnictwa Małgorzata Gromadzka jak i zastępca dyrektora generalnego KOWR Lucjan Zwolak na posiedzeniu komisji nie uznali za stosowne zająć stanowiska w tej sprawie i odpowiedzi na pytanie nie udzielili.

Minister rolnictwa Stefan Krajewski po wizycie w Oddziale Elewarr Nowe Proboszczewice mówił o realnym wsparciu dla rolnictwa. Jeżeli to nie były tylko puste słowa, to niech zatem to okaże i sprawi by poręczono kredyt Elewarrowi, by ten mógł zwiększyć akcję skupową.

źródło: https://zyciestolicy.com.pl

KGS: Uchwała ws. polityki równości płci i różnorodności na WZA? Zgłupieli?

Wydawało się, że w KGS (Krajowa Grupa Spożywcza) wreszcie nadchodzi czas rozsądku, ale była to pomyłka. Okazuje się, że duch Olgi Adamkiewicz powrócił i wciąż wisi nad państwową spółką.

 

Zmiany w radach nadzorczych spółek?

Na 9 grudnia 2025 roku o godz. 13.00 w biurze KGS w Warszawie zwołane zostało Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.  W porządku obrad m.in.: Powiadomienie akcjonariuszy o wynikach postępowań kwalifikacyjnych na członków zarządu, podjęcie uchwał w sprawie określenia wykonywania prawa głosu na Zgromadzeniach Wspólników spółek zależnych, w których Krajowa Grupa Spożywcza S.A.  posiada ponad 50% udziałów, w sprawie dokonania zmian w Radach Nadzorczych tych spółek oraz zmiany w radzie nadzorczej KGS. Tego należało się spodziewać, ale ósmy punkt porządku dziennego świadczy o całkowitym oderwaniu od rzeczywistości.

 

Uchwała ws. polityki równości płci i różnorodności Grupy KGS

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy będzie bowiem obradować nad punktem:

Podjęcie uchwały w sprawie zatwierdzenia „Polityki Równości Płci i Różnorodności Grupy Kapitałowej Krajowej Grupy Spożywczej S.A.”.

Zaskoczeni?

 

Plan Równości Płci czyli Gender?

Na stronie KGS w zakładce społeczeństwo można znaleźć, oto takie stwierdzenia:

Grupa Kapitałowa Krajowej Grupy Spożywczej S.A. wspiera realizację Celów Zrównoważonego Rozwoju ONZ, w szczególności Celu 5 – Równość płci, promując równe szanse, różnorodność oraz integrację społeczną zarówno w miejscu pracy, jak i w relacjach z interesariuszami.

Grupa Kapitałowa Krajowej Grupy Spożywczej S.A. realizuje założenia Agendy 2030 ONZ, uznając równość płci za priorytet – wyrazem tego podejścia jest opracowywany Plan Równości Płci (Gender Equality Plan, GEP).

a w zakładce ESG

 Priorytetem w jej działaniach związanych z ESG są cztery cele Agendy 2030 ONZ, obejmujące odpowiedzialną konsumpcję i produkcję, czystą energię, czystą wodę oraz równość płci.

Nie wiemy czy równość i różnorodność będzie dotyczyć tylko 2 płci (męska, żeńska) czy też pozostałe 5 tożsamości płciowych (według klasyfikacji europejskiej) czyli m.in. nieznana, inna, między, zróżnicowana i otwarta, a może wszystkich 56 płci według ideologii gender?

 

KGS zajmuje się Gender a produkcja buraka staje się nieopłacalna?

Teraz już wiadomo dlaczego w ramach negocjacji z plantatorami obniżono cenę buraka cukrowego o zawartości 16% cukru do 32 euro/tona i dlaczego Krajowa Grupa Spożywcza ma kontraktować o 10 proc. mniej buraków, o czym informował Krzysztof Nykiel prezes Krajowego Związku Buraka Cukrowego,  co pozwoli na skup większej ilości buraków nadwyżkowych po obniżonej cenie 80 zł/tona. A przecież już dzisiaj przy cenie 33,5 euro/tona według kalkulacji wielkopolskiej izby rolniczej wynik finansowy roczny z hektara uprawy buraka wynosi zaledwie 1324,11 zł. Trzeba zatem zaoszczędzić pieniądze na rolnikach, by móc realizować genderowe absurdy.

Na posiedzeniu Sejmowej Komisji Rolnictwa przedstawiciele organizacji rolniczych wytykali te absurdy:

do niedawna członkiem zarządu była pani Adamkiewicz … na stronie KGSu można było się dowiedzieć o jej wyjazdach słuzbowych, wyjeżdżała za pieniądze KGSu na konferencje … do Brukseli, konferencje które miały tematy odnośnie płci … nie wiem czy to jest zadanie Krajowej Grupy Spożywczej tego typu konferencje. Mało tego pracownikom zrobiła ankietę jak czują ogólnie mówiąc ze swoją płcią (Marek Wroński – zastępca przewodniczącego ZZR Samoobrona)

I oczywiście absurdalne regulacje m.in. dotyczące płci, kolega Marcin Wroński o tym wspominał (Daniel Alain Korona, były prezes Elewarr, pełnomocnik ZZR Ruch Młodych Farmerów)

 

Prymat ideologii nad wynikiem finansowym?

Gdy spółki zaczynają realizować ideologie zamiast biznes, zazwyczaj źle na tym wychodzą. Przekonało się o tym wiele spółek w USA i w Europie Zachodniej.

W sytuacji gdy KGS zamknął rok obrotowy 2024/25 stratą ponad 330 mln zł, a także w roku bieżącym strata szacowana jest na ponad 100, sto kilkadziesiąt milionów złotych, i to pomimo obniżonych cen surowca (buraka cukrowego), kiedy wiele spółek zależnych także wykazało wyniki finansowe ujemne, kiedy perspektywy rynku cukrowego czy zbożowego do pozytywnych raczej nie należą, Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy i Spółka, zajmuje się polityką równością płci i różnorodnością Grupy Kapitałowej KGS SA., co oznacza że kryteria kompetencji, fachowości, cel jakim jest rozwój i zysk spółki zejść mają na dalszy plan.

Jak mówi znane powiedzenie:

 miłosierdzie Boskie i głupota ludzka są nieskończone.

Życie Stolicy: Samozbiory z VATem

Samozbiory - to słowo stało się wyrazem dramatu rolników. Ale okazuje się że przyjdzie im dodatkowo zapłacić za dramat i nieopłacalność produkcji rolnej.

 

Pytania do resortu finansów oraz rolnictwa i rozwoju wsi.

W październiku rolnicy z różnych części kraju, zdesperowani sytuacją na rynku, wezwali do tzw. samozbiorów, innymi słowy każdy może przyjechać na pole i zabrać paprykę, ziemniaki, kapustę, których rolnikowi nie opłaca się zbierać. Samozbiory mają charakter nieodpłatny lub za symboliczną kwotę.

W związku z powyższym zwróciliśmy się do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz Ministra Finansów z zapytaniem dziennikarskim ws samozbiorów nieodpłatnych:

1) czy rolnik jest zobowiązany uiścić podatek VAT od towaru w ten sposób rozdysponowanego?

2) Jeżeli tak, w jaki sposób mają rolnicy obliczyć podstawę opodatkowania, tj. ilość towaru i cena (hurtowa, detaliczna)?

3) Czy ta rozdysponowany towar może być uznany za spełniający wymóg art. 7 ust.3 i 4 pkt. 2 ustawy o VAT t. towar małej wartości.

4) W przypadku w którym podatek VAT byłby należny czy Minister Finansów wyda rozporządzenia ws. zaniechanie poboru podatku VAT w takich sytuacjach?

5) Czy Minister Rolnictwa zamierza interweniować w sprawie nieodpłatnych samozbiorów, aby zdesperowani rolnicy nie byli dodatkowo opodatkowania (np. czy wystąpi do Ministra Finansów o wydanie rozporządzenia ws. zaniechania poboru podatku w takich sytuacjach)

 

Resort rolnictwa umywa ręce

W odpowiedzi Wydział Obsługi Medialnej MRiRW odesłał nas do Ministerstwa Finansów:

uprzejmie informujemy, że organem właściwym w zakresie podatków, w tym  podatku VAT, jest Minister Finansów i Gospodarki. W związku z tym bardzo prosimy o skierowanie pytań do tego ministerstwa.

Na ponowne pytanie czy jednak Minister wystąpi do Ministra Finansów o wydanie rozporządzenia ws. zaniechania poboru podatku w przypadku nieodpłatnych samozbiorów, już nie doczekaliśmy się odpowiedzi.

 

Samozbiory podlegają opodatkowaniu VAT w przypadku rolników nie-ryczałtowych

Po dwukrotnym zapytaniu otrzymaliśmy także odpowiedź ze strony Wydziału Prasowego Biura Komunikacji i Promocji Ministra Finansów. I tak mogliśmy się dowiedzieć, że:

działalność rolnicza może być opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych albo z zastosowaniem procedury przewidzianej dla tzw. rolników ryczałtowych.

Dostawy produktów rolnych dokonywane przez rolników ryczałtowych objęte są zwolnieniem od podatku VAT, jeżeli są to produkty pochodzące zasadniczo z jego własnej produkcji rolniczej (np. z własnego gospodarstwa rolnego). Dotyczy to również dostaw dokonywanych w ramach tzw. samozbiorów, tj. nieodpłatnie bądź za symboliczną odpłatnością.

W przypadku rolników będących podatnikami VAT czynnymi, rozliczają oni ten podatek na zasadach ogólnych wynikających z regulacji ustawy o VAT i aktów wykonawczych do tej ustawy.

Opodatkowaniu VAT podlegają czynności odpłatne (m.in. dostawy towarów i świadczenie usług za wynagrodzeniem), ale również niektóre czynności nieodpłatne, tj. nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa podatnika czy wszelkie inne darowizny, w sytuacji, gdy podatnikowi przysługiwało przy nabyciu bądź wytworzeniu towaru prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wyżej wymienione zasady dotyczą również dostaw produktów rolnych dokonywanych w ramach tzw. samozbiorów. W przypadku takich dostaw nieodpłatnych podstawą opodatkowania jest koszt wytworzenia tych produktów, określony w momencie tej dostawy.

Aby móc mówić o prezentach o małej wartości, których nieodpłatne przekazanie nie podlega opodatkowaniu VAT, muszą być spełnione wskazanie w ustawie o VAT warunki, tj. łączna wartość przekazanych jednej osobie towarów nie może przekroczyć w roku podatkowym kwoty 100 zł (bez podatku), pod warunkiem jednak, że podatnik prowadzi ewidencję pozwalającą na ustalenie tożsamości tych osób. W przypadku natomiast, gdy przekazania nie ujęto w takiej ewidencji, jednostkowa cena nabycia lub jednostkowy koszt wytworzenia towaru w momencie jego przekazania nie może przekroczyć 20 zł.

 

Nie będzie zaniechania poboru podatku, bo Unia Europejska

Podatek VAT jest podatkiem zharmonizowanym w Unii Europejskiej. Polska, jako państwo członkowskie, zobowiązana jest do zapewnienia zgodności przepisów krajowych normujących opodatkowanie podatkiem od towarów i usług z przepisami prawa unijnego, w tym do przestrzegania zasad rządzących tym podatkiem.

Zaniechanie poboru podatku prowadziłoby do naruszenia jednej z podstawowych zasad VAT w UE - zasady neutralności podatku VAT, mogłoby być też postrzegane jako naruszenie prawa unijnego w obszarze środków własnych UE - podatek VAT stanowi podstawę do ich wyliczenia. Nie jest zatem rozważane takie rozwiązanie.

 

Rolnik dwukrotnie bity

Rolnicy, którzy w akcie desperacji ogłosili nieodpłatne samozbiory, ze względu na brak opłacalności produkcji, będą zatem teraz faktycznie dodatkowo ukarani przez fiskusa podatkiem VAT.  Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi umył ręce, nie próbował nawet wystąpić do Ministra Finansów o zaniechanie poboru podatku. Ten ostatni z kolei, także nie pochylił się nad dramatem rolników i żąda podatku VAT od przychodów nieuzyskanych.

A czy nie można było choć raz, wykazać serce i zdrowy rozum, a nie urzędniczą bezduszność.

 

Daniel Alain Korona

https://zyciestolicy.com.pl

Co warte są obligacje GH International Investments?

Sprawa Wolskiej 31 ujawnia coraz ciekawsze aspekty działalności belgijskiej grupy GH Development. Grupa nabywa w Polsce nieruchomości, zawiera skomplikowane umowy, płacą ułamek wartości, a nieruchomości mają uzasadnić emisję obligacji w Belgii. Czemu ma służyć takie działanie? - pyta blogger INFORMACYJNIE na Salonie24.pl

Zakup Wolskiej 31

W styczniu 2020 roku Gadbrook sp. z o.o., spółka zależna GH Development o kapitale 5 tys. zł, zawarła umowę nabycia nieruchomości przy ul. Wolskiej 31. Zgodnie z umową Spółka zapłaciła I ratę 6,3 mln zł i zobowiązała się do uzyskania warunków zabudowy, od których uzależnione były kolejne raty (a konkretnie od ilości uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkalnej). Umowa zawierała różne warunki cenowe (minimalne, podstawowe, maksymalne), tak że sprzedającemu trudno był zorientować się co faktycznie podpisał i za ile sprzedał nieruchomość. Ostatecznie w 2022 roku sprzedający uchylił się od skutków oświadczenia woli i sprawa jest dziś w sądzie.

Obligacje pod nieruchomość

2 września 2021 roku GH INTERNATIONAL INVESTMENTS NV (w skrócie „GHII”) wydał w Belgii notę informacyjną o ofercie obligacji imiennych. Nota ta nie prospekt emisyjny, nie został ani przeglądany ani zatwierdzony przez urząd nadzoru nad rynkami finansowymi.

Jak wynika z noty - maksymalna kwota, na którą składana jest oferta było 3 mln euro. Minimalna kwota subskrypcji na inwestora wynosiła - 100 tys. (maks. - brak). Oferta emisji obligacji odbywała się w dniach 7 września - 30 listopada 2021 r. Oprocentowanie brutto obligacji wynosiła 4,29%. Termin ważności (zapadalności) obligacji i spłaty przez emitenta następował 30 listopada 2024 roku.

Jak informuje GHII w tej nocie: Pozyskane środki Emitent przeznaczy na inwestycje w polskie projekty nieruchomościowe. Więcej informacji na temat tych polskich projektów nieruchomościowych znajduje się w załączniku nr 4 do niniejszego dokumentu.

Jakie projekty inwestycyjne?

Załącznik do dokumentu precyzuje, które projekty inwestycyjne mają być sfinansowane m.in. z tych obligacji. Przypomnijmy maksymalna kwota na która składana była oferta to 3 mln euro, średni kurs NBP na dzień 30 listopada 2021 wynosił 4,6834 czyli 14 050 440 zł.

Krakowiaków. Powierzchnia mieszkalna 11907m², oczekiwany przychód: 115 mln zł, cena zakupu gruntu: 24 800 000 zł (z czego 2 960 000 zł zostało już zapłacone). Sprzedaż mieszkań przy tzw. Orzechowej 3 (róg Krakowiaków) już trwa, z tym że na stronie internetowej tej inwestycji widać zdjęcie z września 2025 roku wybudowanego budynku wciąż z ogrodzeniami budowlanymi.

Wolska: oczekiwana powierzchnia mieszkalna 8708 m2, oczekiwany przychód 127 mln zł, cena zakupu gruntu: 31 164 980 zł (z czego 6 300 000 zł zostało już zapłacone), do tej pory nie ma żadnego pozwolenia na budowę. Dodajmy, że w 2021 roku nie było jeszcze planu zagospodarowania, a wydane w roku 2010 i 2012 decyzje o warunkach zabudowy przewidywały powierzchnię mieszkalną powyżej 20 tys. m2. W nocie także wskazano jedynie cenę minimalną gruntu (a nie podstawową czy maksymalną), co trudno uznać za rzetelną informację, chyba że od początku zamierzeniem inwestora było obniżenie parametrów zabudowy i wartości gruntu.

Bohaterów września: oczekiwana powierzchnia mieszkalna: 5682m², oczekiwany przychód: 63 mln zł, Cena zakupu gruntu: 14.503.750 zł (jeszcze nie zapłacone). Nie znaleźliśmy informacji by ta inwestycja była realizowana

Tytoniowa czyli Vista Wawer: oczekiwana powierzchnia mieszkalna: 4405m², oczekiwany przychód: 43 mln zł, cena zakupu gruntu: 9.500.000 zł (jeszcze nie zapłacone). Na stronie internetowej inwestycji, czytamy że projekt jest w trakcie budowy, sprzedaż mieszkań już trwa. Nie wiemy ile za grunt ostatecznie deweloper zapłacił.

Batalionów chłopskich: oczekiwana powierzchnia mieszalna: 11901m², oczekiwany przychód: 123 mln zł, cena zakupu gruntu: 30 226 800 zł (z czego 12 826 800 zł zostało już zapłacone). Na stronie internetowej GH Development możemy stwierdzić, że projekt Bemowo jest wciąż w przygotowaniu.

Jak widać Nota informuje o bardzo wysokich przychodach, tylko żadna z tych inwestycji nie została do końca zrealizowana w okresie ważności obligacji.

Dziwne pożyczki, opłaty i relacje

Właścicielami GHII według noty są spółki Antemm NV i Accoform NV - każda mająca po 50% udziałów. Emitent (GHII)  posiada kapitał w wysokości 12 mln Euro, przy czym na dzień 31 lipca 2021 roku jedynie 7,6 mln euro został w pełni opłacone. A zatem dokonywał emisji obligacji nie mając w pełni opłaconego kapitału, a a suma z emisji nawet nie pokrywała brakującego kapitału (?).

Okazuje się także, iż Antemm to właściciel spółki Gadbrook do października 2020 roku, który następnie zbył swoje udziały ... GHII. Jak czytamy w nocie emisyjnej na dzień 31 lipca 2021 r. pożyczka wewnątrzgrupowa Gadbrook sp. z o.o. wynosiła 9,201440 mln zł. Czemu takie dziwne zabiegi finansowe?

Także Accoform NV występuje razem z Antemm NV w różnych polskich spółkach z grupy GH Development np. Słowiańska, Barnsley sp. z o.o. 

Ale to nie koniec tych zależności.

Jak czytamy w nocie Spółka siostrzana emitenta GH Development Sp zoo (którego udziałowcem jest Antemm NV), świadczy usługi na rzecz polskich spółek zależnych Emitenta. Za te usługi GH Development pobiera od polskich spółek zależnych opłatę Prospection Fee (jest to opłata w wysokości 3% ceny zakupu nieruchomości plus podatek VAT jako prowizja za wprowadzenie projektu) oraz Project Management Fee (jest to opłata w wysokości 5% wpływów ze sprzedaży netto projektu). A zatem Antemm NV jest współwłaścicielem GHII, właściciela Gadbrooka, od którego opłaty miało pobierać GH Development należącego do Antemm NV. Nadążacie?

Piramida finansowa?

Złożone konstrukcje prawne-organizacyjne zazwyczaj są tworzone w celu zaciemnienia sytuacji finansowej. A jak jest w tej sprawie?

Według noty emisyjnej - Polskie spółki zależne Emitenta nabyły grunty projektowe, które nie mają stosownych pozwoleń. W zależności od uzyskania pozwoleń polskie spółki zależne muszą przekazywać środki finansowe sprzedającym.

W przypadku, gdy polskie spółki zależne Emitenta będą w stanie sfinansować część zakupu kredytami bankowymi oraz jeżeli pozwolenia i komercjalizacja przebiegną w oczekiwanych ramach czasowych, kwota zabezpieczenia będzie wystarczająca na pokrycie zobowiązań spółek zależnych Emitenta wynikających projekty ze spełnienia. Jeżeli polskie spółki zależne Emitenta otrzymają niewystarczający kredyt bankowy, Emitent będzie się finansował ze środków pełnej spłaty kapitału lub poprzez nowe emisje obligacji.

Innymi słowy jeżeli nie będzie kredytu bankowego lub będzie on niewystarczający, dokona się nowych emisji obligacji, z których będzie się pokrywać poprzednie zobowiązania wynikające z tych projektów inwestycyjnych. Czy to czasami coś nie przypomina?

Spółki w złej kondycji finansowej

Wyniki spółki Gadbrook za rok 2021 - według bizraportu - już wówczas były złe. Ujemny kapitał własny, wskaźnik zadłużenie 102%. Ale od tego czasu jeszcze się pogorszyło.

Gadbrook w roku wykazał 2024 - kapitał (fundusz) własny jest ujemny  -1 388 784 zł, szacunkowa wycena organizacji Gadbrook wynosi 2 zł, W zależności od przyjętego modelu estymacji, wycena organizacji mieści się pomiędzy 0 zł a 6 zł.

Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 37 982 068 zł, Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to 104%, Standardowy kredyt kupiecki dla tej spółki wynosi 0 zł, Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł, Maksymalny dopuszczalny kredyt kupiecki to 0 tys. zł,  Przedział standardowego kredytu mieści się między 0 zł a 0 tys. zł, Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.

A to tylko jedna spółka z tej Grupy.

Zatem co warte są w tej sytuacji emitowane obligacje GHII?