Bizraport: Niska wiarygodność spółki GH Development 6 realizująca Vista Wawer? (Salon24.pl)

Vista Wawer to inwestycja mieszkaniowa GH Development realizowana na styku dwóch warszawskich dzielnic Wawra i Pragi Południe, przy ulicy Tytoniowej 20.  W ramach projektu powstanie 4-piętrowy budynek z lokalami usługowymi w parterze. Inwestycja jest w trakcie budowy a ruszyła sprzedaż mieszkań. Deweloper oferuje nawet przeceny. Na stronie internetowej inwestycji wszystko wygląda bardzo ładnie. Ale za fasadą pięknych wizualizacji, pojawiają się wątpliwości odnośnie sytuacji finansowej spółki Gh Development 6, a szerzej całej Grupy.

Kredyt i Hipoteka na Tytoniowej 20

Jak wynika z księgi wieczystej i prospektu informacyjnego GH Development z 4 sierpnia 2025 r. dot. inwestycji przy ul. Tytoniowej 20: 

w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna do sumy do 48.000.000,00 zł (czterdzieści osiem milionów złotych) (,Hipoteka"), na rzecz VeloBank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON: 523075467, KRS: 0000991173, na zabezpieczenie wierzytelności banku wynikających z umowy kredytowej z dnia 25 czerwca 2024 roku zawartej pomiędzy VeloBank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (Bank) a spółką pod firmą: GH Development 6 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie (Kredytobiorca) (,,Umowa Kredytowa"), obejmujących:

spłatę kredytu, odsetek obliczanych według zmiennej stopy procentowej, odsetek z tytułu zadłużenia przeterminowanego, prowizji i opłat oraz innych należności ubocznych, w tym: kosztów monitów, wezwań do zapłaty i zawiadomień, kosztów zaświadczeń, kosztów wycen nieruchomości oraz innych składników majątkowych stanowiących przedmiot zabezpieczenia lub zaspokojenia wierzytelności banku, kosztów monitorowania inwestycji kredytobiorcy, kosztów zastępczego wykonania obowiązków kredytobiorcy przez bank, kosztów obsługi prawnej, kosztów sądowych, kosztów ustanowienia, zmiany, utrzymania w mocy i zwolnienia zabezpieczeń kredytu, odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie,

które to wierzytelności wynikają z tytułu udzielenia kredytu inwestycyjnego nr KRI\2453101 oraz kredytu obrotowego odnawialnego nr REW\2453113.

Bizraport: Niska wiarygodność płatnicza Gh Development 6

Jednak wynika z bizraport.pl - kondycja finansowa spółki na koniec roku 2024 była raczej dyskusyjna. Przychody na poziomie 126,8 tys. zł, koszty 1,049 mln zł, strata netto 924 tys. zł.

I w kolejnych latach wyniki finansowe nie tylko się nie polepszały, ale wręcz się pogorszają.

Nic dziwnego, że szacunkowa wartość firmy jest bardzo niska - 84.533 zł.

GH Development 6 charakteryzuje się obniżoną (niską) wiarygodnością płatniczą (ocena: D). Poziom wiarygodności organizacji pogorszył się o 2 poziomy w ciągu 6 lat. Poziomy wiarygodności w ostatnich latach: Ocena D (niska wiarygodność) w 2024 roku, Ocena D (niska wiarygodność) w 2023 roku, Ocena C (umiarkowana wiarygodność) w 2022 r. Występuje podwyższone ryzyko opóźnień w regulowaniu zobowiązań lub problemów operacyjnych. Wskazane są przedpłaty lub krótkie terminy płatności - wskazuje bizraport.pl

Kredyt z Velobanku?

W tej sytuacji powstaje pytanie o kredyt Velobanku? Co prawda Bank wpisał się na hipotece w wysokości 48 mln zł, ale jak wynika z bizraport.pl - standardowy i bezpieczny kredyt kształtował się dla spółki na poziomie ... 0 (słownie - zero) złotych? Pod koniec 2023 roku zobowiązania i rezerwy (12,356 mln zł) przekraczały wysokość aktywów (11,874 mln zł) a kapitał własny był ujemny (-482 tys. złotych). Pod koniec 2024 roku czyli już po podpisaniu umowy kredytowej z Velobankiem, sytuacja nie uległa poprawie bo zobowiązania wciąż przekraczają wysokość aktywów (odpowiednio 19,852 mln zł i 18,445 mln zł), a kapitał własny wynosi już minus 1,4068 mln zł

Przypomnijmy, iż wysokie wartości wskaźnika zadłużenia (powyżej 50%) i wzrost wartości wskaźnika w czasie interpretujemy jako wzrost obciążenia aktywów przedsiębiorstwa zobowiązaniami, a co za tym idzie – wzrost ryzyka finansowego i pogorszenie zdolności i wiarygodności kredytowej przedsiębiorstwa. Tymczasem Gh Development 6 miało odpowiednio wskaźniki zadłużenia w 2022 roku - 109%, 2023 -104% a w 2024 roku - 108%.

I w tej sytuacji Velobank udzielił kredyt! Gdzie zasady ostrożności finansowej? Co na to Komisja Nadzoru Finansowego?

Inne spółki z grupy Gh Development także z obniżoną wiarygodnością finansową?

Właścicielem GH Development 6 jest GH International Investments. Jak wynika z doniesień medialnych spółki tej grupy (Gh Development, Gh Development 4, Gadbook) także nie wykazują według bizraport.pl - dobrych wyników i mają obniżoną wiarygodność finansową. Ponadto Gadbrook uwikłany jest w spór o działkę przy ul. Wolskiej 31 w Warszawie.

Przypomnijmy nabyli działkę, zapłacili I ratę a już dalszych pieniędzy sprzedający nie zobaczył, uchylił się zatem od skutków oświadczenia woli i sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym (czyli o powrót do prawowitego właściciela) jest przedmiotem sporu sądowego.

Można podejrzewać, iż właśnie problemy finansowe skłoniły GH Development do zawarcia umowy joint venture z  ECE Work & Live ws. inwestycji przy Orzechowej. Zatem, zważywszy kondycje spółek z Grupy GH Development, na sposób działania ws. Wolskiej 31, a także inne wskazane okoliczności, warto zachować ostrożność, gdyż nie wiadomo jak mogą się zakończyć jakiekolwiek relacje z tym deweloperem.

źródło: https://salon24.pl

GH Development – złe wyniki finansowe spółek, a na domiar spór ws. Wolskiej 31?

Jak informuje propertynews.pl - Po latach budowy największych galerii handlowych w Polsce ECE wchodzi w mieszkania. Niemiecki gigant tworzy joint venture z belgijskim GH Development, a pierwsze projekty ruszą w Warszawie. Na początek inwestycja przy ul. Orzechowej. Kancelaria GLL Legal chwali się zaś na swojej stronie, że doradzali GH Development w tej sprawie. 

Ale czy za całą tą informację, nie kryje się inna prawda o kondycji spółek z grupy Gh Development?

Straty, niska wiarygodność płatnicza?

Ta niepozorna informacja zdaje się potwierdzić, że kondycja spółek belgijskiego dewelopera GH Development nie jest najlepsza. Jak wynika z danych bizraport.pl - Gh Development sp. z o. o. osiągnęła stratę finansową 7,18 mln zł w 2024 roku. Dodajmy, że ta strata systematycznie rośnie: 2022 r. -1,67 mln z, 2023 -5,62 mln zł. Wskaźnik EBIT i EBITDA są także ujemne poziomie -6 mln zł.

Ryzyko niewypłacalności dla organizacji GH Development wynosi 15,1%. To oznacza, że firma ma szansę 15,1% na zamknięcie z powodu postępowania upadłościowego, restrukturyzacyjnego lub układowego w ciągu dwóch lat od zadanego roku. Dodajmy, że ryzyko rośnie, w 2022 roku wynosiła 7,9%, a zatem w ciągu 2 lat się prawie podwoiło.

GH Development charakteryzuje się niską wiarygodnością płatniczą (ocena: E). Istnieje wysokie ryzyko problemów z odzyskaniem należności lub nagłego zaprzestania działalności. Rekomendowane są wyłącznie transakcje przedpłacone lub zabezpieczone.

Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł... Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.

Całkowita wartość aktywów GH Development wyniosła 3 780 917 zł, aktywa trwałe to 1 442 875 zł, aktywa obrotowe to 2 338 042 zł.

Całkowita wartość pasywów wyniosła 3 780 917 zł, kapitał (fundusz) własny to -20 099 867 zł, zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 23 880 785 zł.

Podkreślmy ujemne fundusze własne, zobowiązania i rezerwy przekraczające wielokrotnie wartość aktywów. Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to aż 632%.

Także wskaźniki rentowności i marży są fatalne: Wskaźnik rentowności aktywów (ROA) wyniósł -190%, kapitału własnego (ROE) wyniósł 36% (ale to przy ujemnym kapitale własnym jest mylące), Marża operacyjna wyniosła -111%, Marża netto wyniosła -114%

Dla GH Development 4 bezpieczny kredyt kupiecki to zero złotych?

Orzechowa jak informuje na swojej stronie GH Development to inwestycja, która miała być realizowana przez GH Development 4 sp. z o.o. Dane z https://www.bizraport.pl/krs/0000753271/gh-development-4-spolka-z-ograniczona-odpowiedzialnoscia wskazują jednak, że Spółka nie byłaby w stanie dokończyć tej inwestycji. W ostatnich latach uzyskała ona przychody w wysokości: 78 599 zł w 2024 roku, 38 264 zł w 2023 roku, 26 652 792 zł w 2022 roku. Spółka generowała straty: -4 068 114 zł w 2024 roku, -389 609 zł w 2023 roku, -1 087 605 zł w 2022 roku.

Szacunkowa wycena organizacji GH Development 4 wynosi 52 400 zł. W zależności od przyjętego modelu estymacji, wycena organizacji mieści się pomiędzy 0 zł a 196 498 zł. Całkowita wartość aktywów GH Development 4 wyniosła 64 053 316 zł, aktywa obrotowe to 64 053 316 zł, kapitał (fundusz) własny to -5 883 577 zł, a zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 70 170 893 zł. Oznacza to, że wskaźnik zadłużenia wzrósł ze 105% w 2022 roku do 109% w 2024 roku. Nic dziwnego, iż według bizraport.pl zarówno standardowy jak i bezpieczny kredyt kupiecki to ... 0 złotych.

A zatem informacje o wejściu w joint venture (przejęcie?) m.in. ws. Orzechowej w tej sytuacji nie powinno nikogo zdziwić. Tylko czy ECE wie z jakimi konsekwencjami się zmierzy?

Gadbrook i spór o nieruchomość przy ul. Wolska 31

Inna spółka z grupy GH Development - Gadbrook jest nie tylko w złej sytuacji finansowej (brak przychodów, negatywny EBIT i EBITDA, szacunkowa wycena wynosi na koniec 2024 r. 2 zł, w zależności od przyjętego modelu estymacji od 0 do 6 zł, obniżona wiarygodność płatnicza - ocena D, ujemne kapitały własne, wskaźnik rentowności aktywów ujemna, negatywna marża operacyjna, wskaźnik zadłużenia powyżej 100% - zobowiązania przekraczają wartość aktywów), ale dodatkowo uwikłała się w spór prawny, która wizerunkowo obciąża całą grupę GH Development?

W 2020 roku właściciel Wojciech Jaworski sprzedał tą nieruchomość spółce Gadbrook należącej do grupy belgijskiej Gh Development. Słowo "sprzedał" to za dużo powiedziane, owszem podpisał akt notarialny, na podstawie dokonano stosownego wpisu w KW, ale pieniędzy za działkę nie zobaczył (poza I ratę wynoszącą ok. 10% wartości nieruchomości). Pozostałe raty uzależnione były od uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkalnej, ale jak się okazało belgijski deweloper był w tej sprawie zadziwiająco nieskuteczny. Jak się później okazało w prospekcie emisyjnym obligacji GH International Investment  z 2021 roku przewidywano obniżony PUM (ponad 2-krotnie niższy niż wskazany w decyzji o warunkach zabudowy z 2010 i 2012 roku).

W tej sytuacji w 2022 roku Wojciech Jaworski, który nie mógł doczekać się zapłaty, uchylił się od oświadczenia woli sprzedaży nieruchomości i wystąpił o wpis o usunięcie niezgodnego stanu prawnego ze stanem faktycznym. Właśnie sprzedaż i uchylenie się od oświadczenie woli jest przedmiotem toczącego się postępowania sądowego

W międzyczasie chociaż Wojciech Jaworski nie jest wpisany w KW jako właściciel nieruchomości został skazany w trybie karnym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli IV wydział Karny sygn. IV W 1087/21 z dnia 28.10.2022 potwierdzony wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie X wydziału Karno-odwoławczego sygn. X Ka 1131/22 z 25.01.2023. Sąd był informowany o transakcji z roku 2020, ale uznał, że to Wojciech Jaworski jest wciąż właścicielem, a zatem odpowiada za nieruchomość (zgodnie z art.11 k.p.c. ustalenia sądów karnych są wiążące dla sądów cywilnych).

Zatem najsensowniejsza byłaby ze strony GH Development – ugoda, co by zakończyło spór. Byłaby …

Konkluzja

Wiele innych spółek z Grupy także nie przedstawia pozytywnych wyników. Czy w tym kontekście joint-venture z ECE nie jest fatycznym przyznaniem się do problemów? Czy w tej sytuacji oferty sprzedaży mieszkań prezentowanych przez te Spółki są wiarygodne? Czy wejście ECE cokolwiek zmienia?

Co warte są obligacje GH International Investments?

Sprawa Wolskiej 31 ujawnia coraz ciekawsze aspekty działalności belgijskiej grupy GH Development. Grupa nabywa w Polsce nieruchomości, zawiera skomplikowane umowy, płacą ułamek wartości, a nieruchomości mają uzasadnić emisję obligacji w Belgii. Czemu ma służyć takie działanie? - pyta blogger INFORMACYJNIE na Salonie24.pl

Zakup Wolskiej 31

W styczniu 2020 roku Gadbrook sp. z o.o., spółka zależna GH Development o kapitale 5 tys. zł, zawarła umowę nabycia nieruchomości przy ul. Wolskiej 31. Zgodnie z umową Spółka zapłaciła I ratę 6,3 mln zł i zobowiązała się do uzyskania warunków zabudowy, od których uzależnione były kolejne raty (a konkretnie od ilości uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkalnej). Umowa zawierała różne warunki cenowe (minimalne, podstawowe, maksymalne), tak że sprzedającemu trudno było zorientować się co faktycznie podpisał i za ile sprzedał nieruchomość. Ostatecznie w 2022 roku sprzedający uchylił się od skutków oświadczenia woli i sprawa jest dziś w sądzie.

Obligacje pod nieruchomość

2 września 2021 roku GH INTERNATIONAL INVESTMENTS NV (w skrócie „GHII”) wydał w Belgii notę informacyjną o ofercie obligacji imiennych. Nota ta nie prospekt emisyjny, nie został ani przeglądany ani zatwierdzony przez urząd nadzoru nad rynkami finansowymi.

Jak wynika z noty - maksymalna kwota, na którą składana jest oferta było 3 mln euro. Minimalna kwota subskrypcji na inwestora wynosiła - 100 tys. (maks. - brak). Oferta emisji obligacji odbywała się w dniach 7 września - 30 listopada 2021 r. Oprocentowanie brutto obligacji wynosiła 4,29%. Termin ważności (zapadalności) obligacji i spłaty przez emitenta następował 30 listopada 2024 roku.

Jak informuje GHII w tej nocie: Pozyskane środki Emitent przeznaczy na inwestycje w polskie projekty nieruchomościowe. Więcej informacji na temat tych polskich projektów nieruchomościowych znajduje się w załączniku nr 4 do niniejszego dokumentu.

Jakie projekty inwestycyjne?

Załącznik do dokumentu precyzuje, które projekty inwestycyjne mają być sfinansowane m.in. z tych obligacji. Przypomnijmy maksymalna kwota na która składana była oferta to 3 mln euro, średni kurs NBP na dzień 30 listopada 2021 wynosił 4,6834 czyli 14 050 440 zł.

Krakowiaków. Powierzchnia mieszkalna 11907m², oczekiwany przychód: 115 mln zł, cena zakupu gruntu: 24 800 000 zł (z czego 2 960 000 zł zostało już zapłacone). Sprzedaż mieszkań przy tzw. Orzechowej 3 (róg Krakowiaków) już trwa, z tym że na stronie internetowej tej inwestycji widać zdjęcie z września 2025 roku wybudowanego budynku wciąż z ogrodzeniami budowlanymi.

Wolska: oczekiwana powierzchnia mieszkalna 8708 m2, oczekiwany przychód 127 mln zł, cena zakupu gruntu: 31 164 980 zł (z czego 6 300 000 zł zostało już zapłacone), do tej pory nie ma żadnego pozwolenia na budowę. Dodajmy, że w 2021 roku nie było jeszcze planu zagospodarowania, a wydane w roku 2010 i 2012 decyzje o warunkach zabudowy przewidywały powierzchnię mieszkalną powyżej 20 tys. m2. W nocie także wskazano jedynie cenę minimalną gruntu (a nie podstawową czy maksymalną), co trudno uznać za rzetelną informację, chyba że od początku zamierzeniem inwestora było obniżenie parametrów zabudowy i wartości gruntu.

Bohaterów września: oczekiwana powierzchnia mieszkalna: 5682m², oczekiwany przychód: 63 mln zł, Cena zakupu gruntu: 14.503.750 zł (jeszcze nie zapłacone). Nie znaleźliśmy informacji by ta inwestycja była realizowana

Tytoniowa czyli Vista Wawer: oczekiwana powierzchnia mieszkalna: 4405m², oczekiwany przychód: 43 mln zł, cena zakupu gruntu: 9.500.000 zł (jeszcze nie zapłacone). Na stronie internetowej inwestycji, czytamy że projekt jest w trakcie budowy, sprzedaż mieszkań już trwa. Nie wiemy ile za grunt ostatecznie deweloper zapłacił.

Batalionów chłopskich: oczekiwana powierzchnia mieszalna: 11901m², oczekiwany przychód: 123 mln zł, cena zakupu gruntu: 30 226 800 zł (z czego 12 826 800 zł zostało już zapłacone). Na stronie internetowej GH Development możemy stwierdzić, że projekt Bemowo jest wciąż w przygotowaniu.

Jak widać Nota informuje o bardzo wysokich przychodach, tylko żadna z tych inwestycji nie została do końca zrealizowana w okresie ważności obligacji.

Dziwne pożyczki, opłaty i relacje

Właścicielami GHII według noty są spółki Antemm NV i Accoform NV - każda mająca po 50% udziałów. Emitent (GHII)  posiada kapitał w wysokości 12 mln Euro, przy czym na dzień 31 lipca 2021 roku jedynie 7,6 mln euro został w pełni opłacone. A zatem dokonywał emisji obligacji nie mając w pełni opłaconego kapitału, a a suma z emisji nawet nie pokrywała brakującego kapitału (?).

Okazuje się także, iż Antemm to właściciel spółki Gadbrook do października 2020 roku, który następnie zbył swoje udziały ... GHII. Jak czytamy w nocie emisyjnej na dzień 31 lipca 2021 r. pożyczka wewnątrzgrupowa Gadbrook sp. z o.o. wynosiła 9,201440 mln zł. Czemu takie dziwne zabiegi finansowe?

Także Accoform NV występuje razem z Antemm NV w różnych polskich spółkach z grupy GH Development np. Słowiańska, Barnsley sp. z o.o. 

Ale to nie koniec tych zależności.

Jak czytamy w nocie Spółka siostrzana emitenta GH Development Sp zoo (którego udziałowcem jest Antemm NV), świadczy usługi na rzecz polskich spółek zależnych Emitenta. Za te usługi GH Development pobiera od polskich spółek zależnych opłatę Prospection Fee (jest to opłata w wysokości 3% ceny zakupu nieruchomości plus podatek VAT jako prowizja za wprowadzenie projektu) oraz Project Management Fee (jest to opłata w wysokości 5% wpływów ze sprzedaży netto projektu). A zatem Antemm NV jest współwłaścicielem GHII, właściciela Gadbrooka, od którego opłaty miało pobierać GH Development należącego do Antemm NV. Nadążacie?

Piramida finansowa?

Złożone konstrukcje prawne-organizacyjne zazwyczaj są tworzone w celu zaciemnienia sytuacji finansowej. A jak jest w tej sprawie?

Według noty emisyjnej - Polskie spółki zależne Emitenta nabyły grunty projektowe, które nie mają stosownych pozwoleń. W zależności od uzyskania pozwoleń polskie spółki zależne muszą przekazywać środki finansowe sprzedającym.

W przypadku, gdy polskie spółki zależne Emitenta będą w stanie sfinansować część zakupu kredytami bankowymi oraz jeżeli pozwolenia i komercjalizacja przebiegną w oczekiwanych ramach czasowych, kwota zabezpieczenia będzie wystarczająca na pokrycie zobowiązań spółek zależnych Emitenta wynikających projekty ze spełnienia. Jeżeli polskie spółki zależne Emitenta otrzymają niewystarczający kredyt bankowy, Emitent będzie się finansował ze środków pełnej spłaty kapitału lub poprzez nowe emisje obligacji.

Innymi słowy jeżeli nie będzie kredytu bankowego lub będzie on niewystarczający, dokona się nowych emisji obligacji, z których będzie się pokrywać poprzednie zobowiązania wynikające z tych projektów inwestycyjnych. Czy to czasami coś nie przypomina?

Spółki w złej kondycji finansowej

Wyniki spółki Gadbrook za rok 2021 - według bizraportu - już wówczas były złe. Ujemny kapitał własny, wskaźnik zadłużenie 102%. Ale od tego czasu jeszcze się pogorszyło.

Gadbrook w roku wykazał 2024 - kapitał (fundusz) własny jest ujemny  -1 388 784 zł, szacunkowa wycena organizacji Gadbrook wynosi 2 zł, W zależności od przyjętego modelu estymacji, wycena organizacji mieści się pomiędzy 0 zł a 6 zł.

Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 37 982 068 zł, Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to 104%, Standardowy kredyt kupiecki dla tej spółki wynosi 0 zł, Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł, Maksymalny dopuszczalny kredyt kupiecki to 0 tys. zł,  Przedział standardowego kredytu mieści się między 0 zł a 0 tys. zł, Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.

A to tylko jedna spółka z tej Grupy.

Zatem co warte są w tej sytuacji emitowane obligacje GHII?

Salon24.pl: Nie tylko Gadbrook, złe wyniki Gh Development sp. z o.o.

Jaka jest wiarygodność biznesowa belgijskiego dewelopera GH Development sp. z o.o.? - pyta portal salon24.pl

O spółce możemy przeczytać, iż: GH Development to firma deweloperska z ponad 100-letnim doświadczeniem na rynku belgijskim, która przeniosła swoje umiejętności i know-how do Polski. Specjalizuje się w realizacji inwestycji mieszkaniowych w Warszawie i na trójmiejskim rynku. GH Development wyróżnia się szczególnym podejściem do jakości oraz satysfakcji klienta, co potwierdzają liczne zrealizowane projekty oraz ich dbałość o najwyższe standardy wykonania. W chwili obecnej firma planuje ponad 2400 mieszkań o łącznej powierzchni przekraczającej 122 tys. m². GH Development ciągle rozwija ofertę, planując nowe inwestycje, takie jak projekty Orzechowa i Vista Wawer, które już są dostępne w sprzedaży. Firma również aktywnie poszukuje działek inwestycyjnych w Warszawie i innych dużych miastach w Polsce, co pozwala na dalszy rozwój jej portfela projektów. Dodatkowo, GH Development angażuje się w życie lokalnych społeczności, sponsoring wydarzeń sportowych, co wzmacnia jej wizerunek jako odpowiedzialnego dewelopera.

Kondycja Finansowa Gh Development sp. z o.o.?

Jak wynika z danych finansowych bizraport.pl - spółka nie jest w dobrej kondycji finansowej.

Spółka osiągnęła stratę finansową 7,18 mln zł w 2024 roku. Dodajmy, że ta strata systematycznie rośnie: 2022 r. -1,67 mln z, 2023 -5,62 mln zł. Wskaźnik EBIT i EBITDA są także ujemne poziomie -6 mln zł.

Ryzyko niewypłacalności dla organizacji GH Development wynosi 15,1%. To oznacza, że firma ma szansę 15,1% na zamknięcie z powodu postępowania upadłościowego, restrukturyzacyjnego lub układowego w ciągu dwóch lat od zadanego roku. Dodajmy, że ryzyko rośnie, w 2022 roku wynosiła 7,9%, a zatem w ciągu 2 lat się prawie podwoiło.

GH Development charakteryzuje się niską wiarygodnością płatniczą (ocena: E). Istnieje wysokie ryzyko problemów z odzyskaniem należności lub nagłego zaprzestania działalności. Rekomendowane są wyłącznie transakcje przedpłacone lub zabezpieczone.

Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł... Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.

Całkowita wartość aktywów GH Development wyniosła 3 780 917 zł, aktywa trwałe to 1 442 875 zł, aktywa obrotowe to 2 338 042 zł.

Całkowita wartość pasywów wyniosła 3 780 917 zł, kapitał (fundusz) własny to -20 099 867 zł, zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 23 880 785 zł.

Podkreślmy  ujemne fundusze własne, zobowiązania i rezerwy przekraczające wielokrotnie wartość aktywów. Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to aż 632%.

Także wskaźniki rentowności i marży są fatalne: Wskaźnik rentowności aktywów (ROA) wyniósł -190%,  kapitału własnego (ROE) wyniósł 36% (ale to przy ujemnym kapitale własnym jest mylące), Marża operacyjna wyniosła -111%, Marża netto wyniosła -114%

Wiarygodność Gadbrook też dyskusyjna?

Dodajmy, że to nie jedyna spółka belgijskiej grupy, co do której wiarygodność finansowa budzi wątpliwości - zauważa portal - Pisaliśmy już o sprawie Wolskiej 31 i toczącego się sporu sądowego. Dla przypomnienia Gadbrook spółka z tej belgijskiej grupy zakupiła ww. działkę w 2020 roku, ale zapłaciła tylko I ratę. Po podpisaniu umowy spółka nie wykazała jak stwierdza sprzedający woli właściwej realizacji umowy i w efekcie uchylił się on od skutków oświadczenia woli. Sprawa toczy się w sądzie cywilnym, choć sąd karny a także w procesie dotyczącym wpisu hipotecznego skarbu państwa nie uznały spółki Gadbrook za właściciela.

Jednak strona deweloperska ciągnie spór sądowy, zamiast zaproponować ugodę, chociaż kondycja spółki Gadbrook jest jak wynika z bizraportu delikatnie mówiąc także nienajlepsza. zob. https://www.salon24.pl/u/informacyjnie/1467063,czy-sad-cywilny-potwierdzi-ustalenia-sadow-karnych-ws-wlasnosci-wolskiej-31

Nadprzyrodzone zjawiska ws. Wolskiej 31 w Księdze Wieczystej?

Co odzwierciedlają księgi wieczyste? Właściwie, nie wiadomo, wpisy bez wzmianek, wzmianki bez wniosku, wnioski bez wzmianek.

Działka przy Wolskiej 31 w Warszawie. Przypomnijmy w 2020 roku nieruchomość nabyła spółka Gadbrook należąca do belgijskiego dewelopera Gh Development? Wobec faktu, że nabywca zapłacił jedynie I ratę i nic nie wskazywało, że wywiąże się z pozostałej należności, sprzedający Wojciech Jaworski uchylił się od oświadczenia woli sprzedaży nieruchomości. Sprawa trafiła do sądu.

W takich sytuacjach w księdze wieczystej dokonuje się wpisów czyli ostrzeżeń o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym, a w razie skargi wykreślenia tego wpisu. Wszystkie te fakty muszą znaleźć odzwierciedlenie w Księdze wieczystej w postaci wzmianek, wniosków i wykreśleń.

Jednak w sprawie Wolskiej 31 najpierw wpisy się nie pojawiały, później owszem były zamieszczone, ale w taki sposób że trudno się w tym zorientować. Początkowo wydawało się, że wpis który ukazał się 26 czerwca odnosił się do tego z 8 kwietnia. Sprawę opisał m.in portal https://info24.idsl.pl

Ostatecznie jednak z datą 8 kwietnia pojawia się wpis (zupełna treść dział III)

1 A. Numer wzmianki DZ. KW. / WA4M / 32239 / 25 / 11 B. Opis wzmianki WPIS OSTRZEŻENIA O TOCZĄCYM SIĘ POSTĘPOWANIU SĄDOWYM2. Chwila zamieszczenia2025-04-08-13.29.40.7808263. Chwila wykreślenia---4. Omówienie wykreślenia wzmianki---

Z kolei 26 czerwca:

1 A. Numer wzmianki DZ. KW. / WA4M / 49103 / 25 / 11 B. Opis wzmianki WYKREŚLENIE OSTRZEŻENIA O NIEZGODNOŚCI TREŚCI KW Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM2. Chwila zamieszczenia2025-06-26-12.47.00.2630243. Chwila wykreślenia---4. Omówienie wykreślenia wzmianki---

Konfuzja jest pełna, albowiem nie wiadomo teraz, jakiego wniosku dotyczy wzmianka o wykreśleniu ostrzeżenia z 26 czerwca?

Co istotne zarówno 24 czerwca (data doręczenia 26 czerwca) pełnomocnik Wojciecha Jaworskiego wystąpił ze stosownym wnioskiem, które powinno być odzwierciedlone w formie wzmianki. Powinno ... Jednak tego wniosku w formie wzmianki nadal nie ujawniono?

Jeżeli wykreślenie dotyczyłoby wniosku z 24 czerwca, to mielibyśmy do czynienia z nadprzyrodzonym zjawiskiem, albowiem bez wzmianki o złożonym wniosku, następuje jego wykreślenie prawdopodobnie na skutek skargi strony przeciwnej i to w dniu w którym nastąpiło dopiero co doręczenie? Cud?

A jeżeli dotyczy zaś innego wniosku, to dlaczego nie został on ujawniony w KW (i to nawet po wykreśleniu).

Tej zagadki Sąd nie chciał wyjaśnić ani dziennikarzom ani organizacji społecznej.

Gdzie jest wzmianka w księdze wieczystej? Ruszył proces cywilny przeciw Gadbrook (Gh Development) ws. Wolskiej 31.

Gdzie jest wzmianka w księdze wieczystej dot. nieruchomości przy ul. Wolskiej 31, w związku z wnioskiem o wpis z 24 czerwca 2025?

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.  Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Tyle prawo i teoria, a w praktyce. Casus Wolskiej 31 każe wątpić w przepisy prawne, zapisy w Księdze wieczystej i tym co rzekomo odzwierciedlają.

GH development zakupił ale nie zapłacił

W roku 2020 Wojciech Jaworski właściciel nieruchomości przy ul. Wolskiej 31 zawarł umowę sprzedaży ze spółką Gadbrook, należącą do belgijskiego dewelopera GH Development. Zgodnie z umową nabywca zobowiązał się do zapłacenia w ratach za ww. nieruchomość. Z pierwszej raty owszem się wywiązał (ok.10% wartości), ale już następnych pieniędzy sprzedający nie zobaczył na oczy i nabrał przekonania, że druga strona nie chce wywiązać się z zobowiązań pieniężnych.

W 2022 roku Sprzedający zatem uchylił się od oświadczenia woli i wystąpił do Sądu Rejonowego Warszawa Wola o stwierdzenie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.  11.08 Sąd nakazał wpisanie ostrzeżenia o roszczenie o usunięciu niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. W pozostałym zakresie wniosku o zabezpieczenie Sąd oddalił (co zostało podtrzymane 12.01.2024 przez Sąd Okręgowy wydział cywilno-odwoławczy. W latach następnych pojawiały się w KW wpisy o ostrzeżeniu niezgodności treści ze stanem prawnym i wykreślenia przy dokonywania wpisu na skutek różnych odwołań.

Wniosek o wpis do KW, nie ma ani wpisu ani wzmianki

Ostatni wniosek ws wpisu dot. ostrzeżenia o roszczenie o usunięciu niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym został złożony przez pełnomocnika Wojtka Jaworskiego w dniu 24 czerwca (doręczono 26 czerwca). Wpis ten nie został jednak ujawniony w KW co wzbudziło zainteresowanie dziennikarskie i organizacji społecznej. Co się z tym wpisem stało?

Początkowo sąd stwierdził, iż

w dniu 24 czerwca 2025 r. do księgi wieczystej … nie wpłynął żaden wniosek, wobec czego nie było podstawy do umieszczenia w tym dniu jakiejkolwiek wzmianki w przedmiotowej księdze wieczystej.

Na kolejne zapytanie w sprawie, do którego załączono wydruk opcji śledzenia przesyłki ze strony Poczty Polskiej S.A. Sąd odpowiedział, że

wniosek nadany w dniu 24 czerwca 2025 r. został doręczony w dniu 26 czerwca 2025 r., a zatem aktualna pozostaje poprzednia odpowiedź, iż w dniu 24 czerwca 2025 r. do księgi wieczystej … nie wpłynął żaden wniosek, wobec czego nie było podstawy do umieszczenia w tym dniu jakiejkolwiek wzmianki w przedmiotowej księdze wieczystej.

W KW znaleziono informację o skardze z 27 grudnia 2024, wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym z 8.04/2025, apelacji 20.05.2025 i wykreślenia ostrzeżenia o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym z 26 czerwca 2025 r.

Jak wyjaśnia prawnik:

Skoro brak jest postanowienia o wpisie, wpis ten musi zostać wykreślony i czyni się o tym wzmiankę. Wykreślenie wpisu jest wyłącznie czynnością techniczną i wynika z zaskarżonego apelacją postanowienia o jego uchyleniu i oddaleniu wniosku. W przypadku powodzenia apelacji, wpis zostanie przywrócony.

Tyle tylko, czy wykreślenie z 26 czerwca nie dotyczy wpisu z 8.04.2024 roku. Dlaczego do tej pory nie ma wzmianki o wniosku ws. ostrzeżenia z dnia 24 czerwca (data wpływu 26 czerwca)? Podobno bo nastąpiło zaskarżenie, ale nawet jeżeli tak było, to taka wzmianka o złożonym wniosku i uchyleniu powinna widnieć w KW.  I jak to się stało, że strona przeciwna (Gadbrook) dowiedziała się o wniosku przed jakąkolwiek wzmianką w KW, przez co od razu mogła ją zaskarżyć?

Sąd nie przyznaje się do błędu

Sąd Rejonowy nie chce jednak przyznać się do błędu (o ile to był tylko błąd) lub nawet wyjaśnić sprawy:

brak jest możliwości szczegółowego ustosunkowania się do zapytania z dnia 29 sierpnia 2025 r., z uwagi na brak faktycznego przedstawienia wniosku z dnia 26 czerwca 2025 r., który wpłynął do tutejszego Sądu. Jednocześnie informuję, iż osoba mająca interes prawny może dokonać wglądu do akt księgi wieczystej i bezpośrednio zweryfikować, czy wniosek, który złożyła został odpowiednio zarejestrowany. Jednocześnie informuję, iż wzmianka i żądanie opisane przy wzmiance nie przesądza o ostatecznej treści wpisu w księdze wieczystej, który faktycznie będzie analizowany na etapie rozpoznania wniosku w myśl art. 6268 k.p.c. i wówczas w przypadku pozytywnej oceny wniosku zostanie dokonany stosowny wpis zgodnie z treścią żądania. Wzmianka o wniosku nie jest wpisem w znaczeniu art. 6268 § 6 k.p.c.

Także organizacja społeczna, która wystąpiła:

o udzielenie informacji z jakich przyczyn nie została dokonana wzmianka w księdze wieczystej i kiedy zostanie ono dokonane, i czy to pojedynczy incydent czy też podobne opóźnienia w dokonywania wpisów występują także w innych przypadkach i z jakich przyczyn.

nie mogła uzyskać bliższych informacji, cyt.

W związku z otrzymaniem w dniu 27 sierpnia 2025 r. drogą elektroniczną wniosku o udostępnienie informacji publicznej, Prezes Sądu po analizie jego treści uprzejmie informuję, że zakres wnioskowanych informacji nie stanowi informacji publicznej, o której mowa w art. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej z dnia 6.9.2001 r. (t.j. z 18 listopada 2020 r., Dz.U. z 2020 r. poz. 2176). Wniosek dotyczy bowiem sprawy prywatnej (wniosek stanowi zapytanie o udzielenie informacji w konkretnej sprawie, gdzie znane są zarówno strony jaki przedmiot sprawy). W takiej sytuacji nie istnieje możliwość zastosowania przepisów ustawy o dostępie do informacji publicznej, a podmiot obowiązany kieruje do Wnioskodawcy niniejsze pismo informacyjne w tym zakresie

Dlaczego zatem wzmianka się nie pojawiła, pozostaje zagadką. Nie wiemy czy to działanie celowe czy zwyczajnie błąd ludzki do którego Sąd nie chce się przyznać. Ale jeżeli składane wnioski do KW, nie znajdują odzwierciedlenia w postaci wzmianek, to jaka jest wiarygodność ksiąg wieczystych?

Sądy karne już orzekły, czas na wyrok cywilny

Tymczasem sądy karne już orzekły, że Wojciech Jaworski nie utracił praw do nieruchomości. Wynika to wprost z wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli IV wydział Karny sygn. IV W 1087/21 z dnia 28.10.2022 i z wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie X wydziału Karno-odwoławczego sygn. X Ka 1131/22 z 25.91.2023. Teraz rozpoczął się proces cywilny?

Powstaje pytanie czy ewentualny wyrok cywilny korzystny dla sprzedającego a w następstwie wniosek o wpis do KW, znajdzie odzwierciedlenie w księdze wieczystej czy też zostanie znów zatajony?

źródło: INFO24

Sprawa Wolskiej 31 odbija się czkawką belgijskiemu Gh Development?

Marimonte (Bielany) Livin’Praga, Orzechowa (Włochy) Vista Wawer, a wkrótce Ale!KEN – GH Development oferuje w sprzedaży mieszkania od 1 do 5 pokoi w tych lokalizacjach warszawskich Zawsze dokładamy wszelkich starań, aby jakość wykonania i poziom obsługi były na najwyższym poziomie. W chwili obecnej prace planistyczne, które już wkrótce zaowocują ofertą ponad 2400 mieszkań w naszych nowych inwestycjach - informuje Spółka na swojej stronie - Tak zaczyna się artykuł z portalu Salon24.pl. 

Ale dalszy ciąg raczej belgijskiego dewelopera nie zachwyci:

W ciągu ostatniego roku na Google pojawiło się kilkanaście pozytywnych opinii nt. inwestora. Dziwnym trafem pojawiły się po artykułach prasowych informujących o ciemnej stronie mocy, używając terminologii z Gwiezdnych Wojen.

Przypomnijmy spółka Gadbrook należąca do GH Development w 2020 roku nabyła działkę od Wojciecha Jaworskiego przy ul. Wolskiej 31, zapłaciła I ratę. Pozostałej należności jednak sprzedający się nie doczekał i w tej sytuacji uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Pomimo tego, belgijska firma ani nie zapłaciła pozostałej części należności ani nie zwróciła wówczas działki.

Czy kiedykolwiek zamierzyła wywiązać się ze swoich zobowiązań? A może liczyła że druga strona się wykrwawi w procedurach prawnych i finansowych, i będą mieli działkę kupioną za tzw. przysłowiowy "bezcen"?

Sprawa trafiła do Sądu (wydział ksiąg wieczystych), który rozstrzygnie sprawę, o ile wcześniej nie zostanie przedstawiona ugoda pomiędzy stronami. Jednakże warto zauważyć, że wydział karny Sądu Rejonowego dla Warszawy-Woli oraz Sąd Okręgowy wydział karno-odwoławczy w wyrokach z 2022 i 2023 roku potwierdziły że Wojciech Jaworski w dalszym ciągu nie utracił prawa własności do nieruchomości i pozostaje jej właścicielem.

Sprawą zainteresowały się media, artykuły w DoRzeczy, Fronda, ŻycieStolicy, Warszawskim wieczorze, Serwis21, Blog-n-roll, 3obieg, Info24 i inne, które opisały całą historię

Mimo wysiłków kancelarii prawnej dewelopera straszącej media skutkami z art.212 k.k., wezwaniami do usunięcia określonych artykułów opisujących sprawę (uległo m.in. DoRzeczy oraz Fronda), sprawa Wolskiej 31 wraca jak boomerang, a mechanizmy stosowane wobec media przez dewelopera ujawnił m.in. portal Serwis21.

Warto dodać, iż sprawa Wolskiej 31 jest znana na rynku nieruchomości, a opinie nt. belgijskiej spółki delikatnie mówiąc nie należą do najbardziej pochlebnych.

W warunkach ujemnej demografii (czyli spadku ludności), konkurencja w zakresie sprzedaży nowych mieszkań może być coraz bardziej ostra. Kupujący będą także mieli na względzie wizerunek dewelopera, którą kreują m.in media.

Sprawa Wolskiej 31 dopóki nie zostanie rozwiązana będzie rzucała cień na GH Development i część nabywców albo powstrzyma się od kupna, albo zażąda znacznej obniżki cenowej. Co więcej będzie każdorazowo przypominana przy kolejnych inwestycjach Belgów. 

A zatem czy warto brnąć dalej?

Info24:Gh Development szuka działek, a za Wolską wciąż nie zapłacili

GH Development szuka działek. Za Wolską wciąż nie zapłacili ani jej nie oddali? - przypomina portal Info24. Przyczynkiem artykułu stało się ogłoszenie belgijskiej spółki:

Poszukujemy działek informacyjnych. Jeżeli posiadasz informacje nt. działek w Warszawie, Trójmieście oraz we Wrocławiu z możliwością zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zapraszamy do kontaktu.

– informuje GH Development na swojej stronie internetowej.

Właściciel nieruchomości przy ul. Wolskiej 31 popełnił właśnie ten błąd. W 2023 roku sprawę opisywały media, m.in. Fronda, DoRzeczy, ale po jakimś czasie artykuły znikały z przestrzeni publicznej. Wiele osób nie wiedziało dlaczego?

W listopadzie 2024 r. mechanizm ujawnił portal Serwis21.  19 listopada portal otrzymał 2 wezwania do zaniechania naruszenia dóbr osobistych od GH Development 5 sp. z o.o. i spółki Gadbrook (należąca do grupy GH Development) – reprezentowani przez Góralski & Goss sp. p. a.

W wezwaniach domagano się zaprzestania publikowania oraz rozpowszechniania rzekomo jako nieprawdziwe artykuły, powołujące się m.in. na DoRzeczy a ujawniające, że spółka Gadbrook należąca do GH Development nie zapłaciła za kupioną działkę (a właściwie zapłaciła tylko I ratę) oraz że w tej sytuacji sprzedający uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (sprawa jest w sądzie). 

W wezwaniu prawnicy spółki grozili konsekwencjami art.212. kodeksu Karnego. W ten sposób albo zastrasza się dane medium, albo ten dla spokoju woli usunąć artykuł.

Portal przytoczył jednak informację zawartą w jednym z pism procesowych prawników właściciela tj. kancelarii Chmaj i Partnerzy, w którym można przeczytać:

Sprawę rozstrzygnie Sąd.

Co prawda Gadbrook (czyli de facto Gh Development) deklaruje „dobrą wolę”,

ale na deklaracjach się kończy, bo do tej pory nie zawarto żadnej ugody, jest jedynie przeciąganie struny przez stronę belgijską.

A zatem czy naprawdę ktokolwiek chce jeszcze ryzykować sprzedaż swojej działki tej firmie? Czy pośrednicy nieruchomości chcą ryzykować swoją reputacją?

Przedsprzedaż mieszkań przez GH Development na Bielanach. Tylko czy można mieć zaufanie do dewelopera?

Z przyjemnością informujemy, że rozpoczęliśmy przedsprzedaż apartamentów w naszej prestiżowej inwestycji na Bielanach przy ul. Marymonckiej 4! Tuż przy stacji Metro Słodowiec. Marimonte to połączenie wysokiej jakości, komfortu i doskonałej lokalizacji, w otoczeniu zieleni, parków i terenów rekreacyjnych.

- informował w marcu belgijski deweloper Gh Development.

Tylko czy można mieć zaufanie do dewelopera?

Negatywne opinie

Deweloper, który w okresie lęgowym ptaków wycina wszystkie drzewa, w tym te stare położone w rogu działki, gdzie trudno wyobrazić sobie, że będzie stała choć jedna ściana jakiegokolwiek budynku. Przy alei Słowiańskiej i ul. Marymonckiej wycięte WSZYSTKIE drzewa, które mogły cieszyć również przyszłych mieszkańców. SKANDAL - komentuje w internecie Weronika C.

Inny internauta Edmund Grabowski z kolei zauważa:

Jako potencjalny klient wyrażam obawy przed zakupem mieszkania od Państwa firmy z uwagi na ostatnie artykuły, które powstały o Państwa firmie i jej praktykach. Jak Państwo odniesiecie się do artykułu z 15 listopada 2023, który pojawił się na portalu Dorzeczy? 

Wolska 31?

Co prawda wspomniany artykuł zniknął z sieci (tak jak kilka innych w sprawie), na skutek działań prawników belgijskiego dewelopera, tym niemniej nadal można znaleźć materiały na temat tej sprawy.

Spółka Gadbrook sp. z o.o. z grupy GH Development, w styczniu 2020 roku „zakupiła” teren przy ul. Wolskiej 31. Słowo "zakupiła" jest trochę na wyrost albowiem do dziś deweloper nie zapłacił za tą działkę, a właściwie wpłacił tylko pierwszą ratę, co stanowiło ok. kilkanaście procent wartości. Reszty już nie uregulowała. I to fakt bezsporny.

W sądzie rejonowym dla Warszawy Woli toczy się postępowania przeciwko GH Development, które ma na celu odzyskanie działki przez Wojciecha Jaworskiego.

Można odnieść jednak wrażenie, że belgijski deweloper jednak nie chce zakończenia sprawy tj. uregulowania pozostałej należności czy też zwrotu nieruchomości, bo to by już uczynił. Może liczy, że druga strona się finansowo wykrwawi lub też że z przyczyn naturalnych nie będzie już w stanie prowadzić dalszego postępowania (wiadomo że postępowania sądowe w Polsce są długotrwałe)?

Tylko czy można mieć zaufanie do takiego dewelopera, który stosuje takie praktyki? Warto to rozważyć zanim wejdzie się w relacje z tym podmiotem.