Wniosek do RPO ws. dyskryminacyjnych stawek wieczystego użytkowania miejsc garażowych

Mimo uchwalenia ustawy ws. przekształcenia wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności oraz uchwały bonifikatowej, problem wieczystego użytkowania nie zanikł. Przyjęte rozwiązania nie rozstrzygnęły bowiem problem stawek opłat w przypadku np. garaży. W tej sprawie do Rzecznika Praw Obywatelskich wystąpiła radca prawny - Joanna Mank, z warszawskiego Muranowa. Poniżej tekst tegoż wystąpienia:

Szanowny Panie Rzeczniku, 

Wnoszę o udzielenie informacji:

1) czy i jakiego rodzaju działania RPO podejmował w sprawie podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste "stanowisk garażowych" ze stawki 1 % na stawkę 3% wobec nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej mieszkańców w tożsamych budynkach (wielorodzinne budynki mieszkalne) skutkującą naruszeniem zasad: równości, niedyskryminacji, proporcjonalności?

2) czy RPO będzie podejmował jakiekolwiek działania w tej sprawie, a jeśli tak to jakie i w jakim czasie, jak też - czy i jakie z poniższych argumentów Mieszkańców Muranowa RPO uzna za istotne przy podejmowaniu działań? 

3) czy RPO badał stan orzecznictwa na ternie M.St.Warszawy, jego masowość oraz ewolucję - pod kątem zasad konstytucyjnych:  zasady równości, zasady niedyskryminacji oraz zasady proporcjonalności (początkowa negacja stawki 3% skutkująca ustaleniem stawki 1% - aktualna negacja stawki 1% i akceptacja stawki 3%)? A jeśli nie - czy i kiedy RPO będzie badał stan przepisów, ich funkcjonowanie (orzecznictwo) w aspekcie poszanowania w/wym. zasad konstytucyjnych?

W ostatnim czasie mieszkańcy dostają wypowiedzenia użytkowania wieczystego z 1% na 3% za miejsca postojowe pod budynkiem. Są to miejsca garażowe na kondygnacjach -1 i -2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, które mają odrębne księgi wieczyste (lokal odrębny) i stanowią współwłasność mieszkańców. Niestety, na skutek decyzji developerskich miejsca garażowe nie stanowią przynależności do lokalu mieszkalnego i stanowią odrębny lokal. 

Sprawa dotyczy głównie Warszawy, ponieważ to tu dochodzi do bardzo wysokich podwyżek wskutek wypowiedzenia stawki opłat za użytkowanie wieczyste z 1% na 3%. Poniżej przytaczam kilka aspektów wytypowanych przez Mieszkańców Muranowa, jako aspektów rażąco niesprawiedliwych, które być może pozwolą zasygnalizować problem, jeśli RPO jeszcze nie zajmował się tą problematyką. 

Niestety wszyscy zapominają, że w lokalu garażowym w budynku mieszkalnym są instalacje wodne, kanalizacyjne, elektryczne etc. niezbędne do funkcjonowania lokali mieszkalnych. Tak więc lokale te realizują funkcję mieszkaniową. Nie są to lokale garażowe w biurowcach, które ewidentnie są przeznaczone na cele komercyjne, a nie - mieszkaniowe. Nadto - opłata 3 % nie dotyczy takich samych lokali garażowych w spółdzielniach mieszkaniowych, czy w budynkach posiadających lokale garażowe jako części przynależne do własności odrębnej lokalu. A faktycznie są to tożsame pomieszczenia o tożsamej funkcji.

Nadmieniam też, że deweloperzy, sprzedając mieszkania (odrębną własność lokalu) sprzedali mieszkańcom mieszkania i udział w gruncie w cenie rynkowej. A zatem - nie jest sprawiedliwe to, że aktualnie mieszkańcy płacą po raz drugi za ten grunt, tyle że Miastu St. Warszawa. De lege ferenda samorząd powinien żądać opłat za użytkowanie wieczyste od deweloperów. Deweloper "kupował" grunt (brał w użytkowanie wieczyste) od M.St.Warszawa za 15 proc jego rynkowej wartości, a mieszkańcom (właścicielom odrębnych lokali mieszkalnych) sprzedawał zaś ten sam grunt za 100 % wartości rynkowej, i teraz mimo to - to wciąż mieszkańcy płacą i płacą i końca podwyżek nie widać. Tu widać niesprawiedliwość systemu z pokrzywdzeniem olbrzymim tych, którzy nabywali mieszkania w budynkach wielorodzinnych na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste. A niestety z uwagi na zasięg tzw. Dekretu Bieruta znaczna cześć gruntów M.st.Warszawy pozostaje w użytkowaniu wieczystym. 

Sprawa jest istotna, ponieważ opłata za użytkowanie wieczyste w stawce 3% daje kwotę ok. 2000 zł rocznie za jedno stanowisko garażowe. Jednocześnie za chwilę wchodzą przepisy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność i podwyżki te widocznie wpłyną na opłaty z tego tytułu.

Uchwała Rady M.St. Warszawa z 19.10.2018 r.  sprawie rabatów z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nie przewiduje rabatu (98 %) dla miejsc garażowych w budynkach wielorodzinnych. W/g aktualnej wykładni M.St. Warszawa - rabat taki (98 %) jest przewidziany tylko dla stanowisk garażowych w budynkach wielorodzinnych spółdzielni mieszkaniowych. Tak więc opłata za te same lokale garażowe o tej samej funkcji jest różna w zależności od tego, w jakim budynku lokale garażowe się znajdują.

 

Tak więc - opłata za przekształcenie miejsca garażowego z użytkowania wieczystego w prawo własności w budynku deweloperskim wynosi de facto aż 40 000 zł (2000 zł x 20 lat). Jeśli rodzina posiada dwa miejsca garażowe - to 80 000 zł (2 x 40 000 zł).  Właściciel takiego samego miejsca w garażu wielostanowiskowym w budynku spółdzielni mieszkaniowej zapłaci zaledwie 1 600 zł (2000 zł x 20 lat x 98% bonifikata). Rodziny będące właścicielami tych pierwszych miejsc garażowych nie skorzystają zatem w rzeczywistości z dobrodziejstwa ustawy/uchwały M.St.Warszawa z 19.10.2018 r. z uwagi na nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji tych samych de facto podmiotów poprzez obciążenie jedynie właścicieli tych pierwszych miejsc garażowych rażąco wygórowanymi opłatami (40 000 zł za przekształcenie jednego miejsca garażowego). 

Dodatkowo - wskutek wzrostu stawki opłaty za użytkowanie wieczyste na 3% koszt utrzymania miejsca garażowego w budynku wielorodzinnym deweloperskim wzrasta - do ok. 500 zł miesięcznie (sprzątanie, remonty etc, podatek, opłata 3% za użytkowanie wieczyste), podczas, gdy jednocześnie M.St.Warszawa ustala abonament 30 zł rocznie na parkowanie "pod chmurką". Tu zatem miasto dopłaca olbrzymie kwoty, ponieważ na koszt utrzymania miejsca parkingowego "pod chmurką" składa się koszt oświetlenia, sprzątania, odśnieżania, remontu jezdni czy chodnika, koszt patroli straży miejskiej. 

Stan taki pozostaje w sprzeczności z zasadą równości podmiotów, z zasadą niedyskryminacji z uwagi na zróżnicowanie sytuacji podmiotów bez zaistnienia cechy relewantnej, a także - z uwagi na sprzeczność z zasadą proporcjonalności stosowanych środków do celu jakie M.St. Warszawa zamierza osiągnąć. Jaki cel bowiem przyświeca M.St.Warszawa w sprawie polityki mieszkaniowej, parkingowej i jakimi środkami to reguluje, kto jest bardziej, a kto mniej obciążony i czy jest to dopuszczalne? Deweloper, zgodnie z wymogami prawa budowlanego oraz zapisami planów zagospodarowania przestrzennego, jest zobowiązany zapewnić oznaczoną ilość miejsc garażowych w ramach działki, na której wznosi wielorodzinny budynek mieszkalny, a zatem miejsca garażowe to nie jest luksus, ale prawem budowlanym przewidziany wymóg. A idąc dalej - skoro przedmiotowe miejsca garażowe są wymogiem prawa budowlanego, to tym bardziej sytuacja ich właścicieli w różnych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych nie może być różnicowana.

Zgodnie z konstytucyjnymi: zasadą równości i niedyskryminacji albo wszyscy korzystający w Warszawie z miejsc parkingowych w budynkach czy "pod chmurką" powinni płacić ok 500 zł miesięcznie albo skoro Miasto zdecydowało się dopłacać do miejsc parkingowych "pod chmurką" to wszystkich parkujących powinno traktować w podobny sposób i pozostawić lokale garażowe w budynkach mieszkalnych ze stawką preferencyjną 1%. Takie też stawki ustalały sądy powszechne na terenie Warszawy. Od jakiegoś jednak czasu i sądy powszechne w swoich orzeczeniach ustalają stawki na poziomie 3% w sprawach dot. zmiany przez M.St.Warszawa stawki opłaty użytkowania wieczystego za miejsca garażowe z 1% na 3%. Poniżej przesyłam zarys wykładni przepisów. 

Działająca w imieniu Mieszkańców Muranowa M.St.Warszawy. 

Joanna Mańk

radca prawny

Stawka opłaty za użytkowanie wieczyste garażu nie zawsze wynosi 3 %

Miasta i gminy często wypowiadają stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w sytuacji ustanowienia odrębnej własności garaży w budynkach mieszkalnych. Tymczasem nie zawsze zwracają uwagę, czy wyodrębnienie lokali użytkowych na cele parkingowe nastąpiło przed 22 października 2007 roku, czy po tej dacie. Niektóre z pism wypowiadających taką stawkę mogą się zatem okazać bezzasadne i warto złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie ewentualnie także odwołanie do sądu, iż taka podwyżka stawki jest bezzasadna.

Dnia 16 listopada 2012 roku Sąd Najwyższy podjął w sprawie III CZP 62/12 uchwałę o następującej treści:
„Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w zw. z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).” (uchwała SN III CZP 62/12 z uzasadnieniem – www.sn.pl).

Uchwała usunęła wcześniejsze wątpliwości i ustaliła, że do takich garaży miasto lub gmina może stosować stawkę 3 % jak za pozostałe nieruchomości w tym lokale użytkowe, a nie 1 % jak za nieruchomości oddane na cele mieszkalne. Niektóre gminy, a wśród nich Miasto Stołeczne Warszawa odczytały jednak treść uchwały zbyt dosłownie i bez oparcia w przepisach, jakich dotyczyła ustawa. Mianowicie rozpoczęły masowo wypowiadać dotychczasowe stawki wynoszące 1 % za użytkowanie wieczystego garaży, które zostały wyodrębnione jako oddzielny lokal użytkowy, nie tylko od dnia 22 października 2007 roku, ale także przed tą datą.

W tym miejscu należy zauważyć, że ust. 2a w art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż przepisy o zmianie stawek stosuje się także do ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, obowiązuje dopiero od dnia 22 października 2007 roku, to jest od wejścia ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173 poz. 1218). Nie może mieć zatem zastosowania do umów o ustanowienie odrębnej własności lokali zawartych wcześniej. Zgodnie bowiem z obowiązującą w prawie cywilnym zasadą wyrażoną w art. 3 Kodeksu cywilnego ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu.

To stanowisko potwierdził m.in. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie w wyroku z dnia 4 lutego 2015 roku w sprawieo sygn. VI C 2022-14 . Jak zaznaczył, w oparciu o zasadę z art. 3 kc nie ma podstaw do uznania za ważną podstawę zmiany stawki procentowej art. 73 ust. 2a Ustawy w stosunku do zdarzenia wyodrębnienia lokalu garażowego z przeznaczeniem na inny cel niż przy ustanawianiu użytkowania wieczystego, albowiem wyodrębnienie lokalu miało miejsce w 2004 r., a wówczas ust. 2a art. 73 nie istniał.

Jak dalej wywiódł Sąd Rejonowy, należało ocenić wypowiedzenie w świetle ówcześnie obowiązującego stanu prawnego na dzień wyodrębnienia lokalu garażowego z przeznaczeniem na cel niemieszkalny. Poprzednio art. 73 stanowił m.in., iż jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy (ust. 1). Z kolei, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Zatem skoro nadal pozostał aktualny cel mieszkaniowy, nie sposób uznać, że nastąpiła trwałą zmiana korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w rozumieniu art. 73 ust. 2 Ustawy w kształcie obowiązującym w 2004 r. w związku z wyodrębnieniem lokalu niemieszkalnego w postaci garażu. W tej sytuacji obowiązuje dotychczasowa stawka procentowa 1 % także odnośnie do lokalu garażowego.

Uwaga! Dnia 8 października 2015 r. zapadła uchwała Sądu Najwyższego, III CZP 53/15, zgodnie z którą można jednak podwyższyć stawkę do 3 % także w sytuacjach opisanych powyżej. Jak można przeczytać w treści uchwały wprowadzony ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) art. 73 ust. 2a pkt 1 u.g.n. stanowi podstawę do zmiany stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej także wtedy, gdy ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na tej nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia tego przepisu w życie.