INFORMACJA W ZAKRESIE
OBOWIĄZUJĄCYCH PRZEPISÓW PRAWA
DOT. AKTUALIZACJI OPŁAT
UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
Dot.
możliwości stosowania przepisu art.77 ust.2a u.g.n. w sprawach wszczętych i
niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji z lipca 2011 roku oraz
momentu, od którym nalicza się odsetki za zwłokę od opłat użytkowania
wieczystego w przypadku wydania orzeczenia przez SKO.
W
zakresie kroczącego charakteru podwyżki
Zgodnie z art.1 pkt.2 litera b ustawy
o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw z
dnia 28 lipca 2011 r. (Dz.U. z 2011 r. nr 1187 poz. 1110) w art.77 u.g.n.
dodano ustęp 2a w brzmieniu w przypadku
gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie
wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę
roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej.
Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się
na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch
latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie
wynikającej z tej aktualizacji.” Zgodnie z art.6 ustawy z dn. 28.11.2011 r.
ustawa weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Na tym tle powstały
pytania odnośnie stosowania nowego ust.2a w toczących się w dniu wejścia w
życie ustaw spraw przed SKO i przed sądami powszechnymi.
Otóż ustawa o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami jednoznacznie określa w art.4, iż w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie
niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania
wieczystego stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1 w brzmieniu
nadanym niniejszą ustawą. A zatem w
sprawach dotyczących aktualizacji opłat toczących się przed SKO oraz przed
sądami powszechnymi stosuje się przepis art.77 ust.2a zgodnie z ustawą z dnia
28 lipca 2011r. Przepis ten stosuje się z mocy prawa, zatem nie ma potrzeby
– i taką też doktrynę prezentują sądy powszechne – wskazania w orzeczeniu sądu
lub SKO kroczącego charakteru podwyżki, choć naszym zdaniem wysokości opłat w
kolejnych pierwszych 3 latach powinny dla jasności i zrozumienia – wpisane być
w orzeczeniach. Jedyne wątpliwości co do stosowania ust.2a dotyczą wyłącznie
sytuacji w której toczyły się sprawy dotyczące aktualizacji opłat na podstawie
wniosków o przywrócenie terminu, które byłby przez SKO odrzucony. Zgodnie z
literalnym brzmieniem nowelizacji z 2011 r. także w takich sytuacjach powinno
stosować się ust.2a, skoro sprawa wszczęta nie została zakończona przed dniem
wejścia w życie ustawy, aczkolwiek taka interpretacja może budzić wątpliwości w
świetle wykładni funkcjonalnej.
W
zakresie odsetek za zwłokę,
Ustalona na skutek
prawomocnego wyroku sądu lub w wyniku zawarcia przed nim ugody nowa
wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku
następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
W przypadku nieskutecznego zaskarżenia aktualizacji opłaty rocznej oznacza
to konieczność uzupełnienia brakującej opłaty za okres wstecz, jednakże tylko
w wartości nominalnej (bez odsetek). Wynika to m.in. z uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r. sygn. Akt III CZP 37/05, w którym
stwierdził, iż ustalona przez sąd opłata
roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części
przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku. Zgodnie
z prawem cywilnym nie można żądać odsetek za zwłokę, za okres w którym
zobowiązanie nie było wymagalne. We wspomnianym orzeczeniu z dnia 23 czerwca
2005 r Sąd Najwyższy wskazał, iż orzeczenia
ws. aktualizacji opłat mają charakter konstytutywny, zatem nie przysługują
odsetki z tytułu opóźnienia za okres przed uprawomocnieniem się orzeczenia zarówno
obniżającego (czyli w trybie art.81 u.g.n.) jak i podwyższającego wysokość
dotychczasowej opłaty (tryb art.78 u.g.n.)
Zatem w przypadku wszczęcia postępowania przed SKO przed 2011
rokiem i wydaniem orzeczenia po tym okresie, należy stosować przepis art.77
ust.2a u.g.n. przewidujący kroczący charakter podwyżki w okresie 3 lat, zaś
odsetki za zwłokę mogą być naliczone dopiero od dnia uprawomocnienia się
orzeczenia SKO, a nie za okres wcześniejszy.
