UŻYTKOWANIE WIECZYSTE - WIECZYSTA UCIĄŻLIWOŚĆ

                                                                                                                              Warszawa  9.01.2012r.

UŻYTKOWANIE  WIECZYSTE –   WIECZYSTA    UCIĄŻLIWOŚĆ.

Ukazała się nowelizacja Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Jej przepisy obowiązują od  9.10.2011 roku. Nowa Ustawa w zasadzie sztywno trzyma się starej, ale oczywiście skreślono niektóre paragrafy, dopisano nowe, rozwinięto treść niektórych, wprowadzono zmiany redakcyjne, co pozwala na bardziej jednoznaczne zrozumienie treści.

Nie rozwiązano jednak i nie znowelizowano w  tym momencie w logiczny sposób, dla mnie najważniejszych obecnie, spraw dotyczących znacznej części obywateli  RP.

Oto one.

1.Zmiana zasad wyceny nieruchomości metodą porównawczą,  która w obecnym wydaniu jest najbardziej samowolną, karykaturalną i wykoślawioną  w kierunku zleceniodawcy  metodą.

2.Bezprecedensowa, podstępna  próba  uregulowania wzrostu opłat  z tytułu użytkowania wieczystego.

3.Przekształcanie  użytkowania wieczystego we własność z którego  praktycznie nikt nie skorzysta, ani Państwo, ani  Obywatel.

W tej sytuacji widzę się wprost zmuszony do zaproponowania bardziej logicznych sposobów dla rozwiązania tych bardzo poważnych problemów. Mój artykuł będzie się składał z trzech części.

CZĘŚĆ  I

Zmiana zasad wyceny nieruchomości metodą porównawczą i propozycja natychmiastowych zmian.

Muszę się oprzeć na konkretnych faktach. Rzeczoznawca majątkowy na rok 2011 ustalił cenę jednego metra kwadratowego naszej zabudowanej spółdzielczej działki  na  3051 zł/m², na podstawie cen trzech nieruchomości, a nie czterech lub pięciu z których jedna w dodatku przeznaczona jest pod budownictwo biurowe i położona znacznie bliżej centrum Warszawy. Na naszej działce stoi budynek z wielkiej płyty postawiony w 1990 roku. Ceny nowych mieszkań w naszej okolicy wahają się od 6000 do 7000  brutto za jeden metr kwadratowy, a w naszym bloku metr kwadratowy wyceniany jest na ok. 5000 zł. Udział metra kwadratowego działki stanowi więc :  3051:5000=0,6202, to znaczy ponad  62%. w cenie metra kwadratowego mieszkania. System dokonywania wycen gruntu pod istniejącymi budynkami mieszkalnymi  powinien i musi opierać się na innych zasadach.

Na istniejącym, dawno przekazanym w  użytkowanie wieczyste terenie zbudowano, to co zbudowano, to co wtedy  zbudować było można, a więc budynek z niskim współczynnikiem wykorzystania terenu / u nas 0,24/, małą wysokością budynku, dużą powierzchnią biologicznie czynną itp. Chodzi o to, że najczęściej już się tego zmienić nie da. Obecnie tereny  wykorzystuje się do bólu i granic możliwości pod każdym względem. Płynie stąd jeden, jedyny wniosek. Dla warunków przeceny gruntów w istniejących budynkach  mieszkalnych,  bardziej logicznym będzie branie pod uwagę udziału wartości gruntu w metrze kwadratowym istniejącego mieszkania, niż obciążanie go  wydumaną wziętą z powietrza  ceną gruntu. Obecnie udział wartości gruntu w wartości metra kwadratowego nowego mieszkania  poza centrum wynosi średnio około 1000 złotych, a dwudziestoletniego  zbudowanego  z wielkiej płyty  tylko około  600 zł.

Rzeczoznawca powinien wiedzieć, że planując budowę domu wielomieszkaniowego wychodzi się od ceny po której można sprzedać  metr kwadratowy mieszkania. Z otrzymanych warunków zabudowy , deweloper wylicza możliwą do uzyskania  powierzchnię użytkową i wylicza wartość inwestycji. Teraz liczy koszt budowy w którym kryją się wszelkie wydatki z nią związane, a więc koszt budowy mieszkań, przyłączy, dokumentacji, nadzór, roboty dodatkowe, koszt marketingu, koszt sprzedaży, koszt kredytu i zysk dewelopera. Odejmując od wartości inwestycji koszt budowy otrzymuje kwotę, którą może wydać na zakup działki i odpowiednio obciążyć koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej.  Obecnie żaden deweloper nie może sobie pozwolić , by kwota ta przekroczyła   800 do 1000 złotych. W zasadzie nie ma to wielkiego znaczenia gdzie buduje, bo nawet jeśli w Śródmieściu Warszawy zapłaci za grunt 8000zł/m², to wykorzysta teren w 80% i zbuduje tak wysoki budynek, że obciążenie zakupem drogiego gruntu i tak nie przekroczy 1000 -  1500 złoty na  m² powierzchni użytkowej. Nie dotyczy to wyjątkowych lokalizacji, mało znaczących jednak w bilansie mieszkań.

Mieszkanie znacznie łatwiej można wycenić, niż grunt pod nim.  Operat szacunkowy jednostkowy, zlecający przyjmie lub odrzuci. Dotyczy ona jednej osoby lub małej grupy osób. Wycena dla zmiany opłat z tytułu użytkowania  wieczystego  dotyczy tysięcy osób w gminie i milionów w całym kraju.      To jak widać przekracza możliwość  jednego rzeczoznawcy, nawet po sprawdzeniu w zespole. Koledzy szanują się przecież nawzajem.  Do przeceny wartości gruntu i związanych z nim opłat rocznych, powinien być zaangażowany świat nauki, instytuty  i nawet niektóre resorty. Trzeba raz zrobić to porządnie w skali całego kraju. Inaczej będą  stale odwołania, protesty, sądy i wieczne niezadowolenie  z życia  na ojczystej ziemi, a przecież powinno być odwrotnie.

WNIOSKI.

1.Do wyceny gruntu pod istniejącymi budynkami mieszkalnymi  stosujmy prostą  i  już funkcjonującą w społeczeństwie zasadę wyceny gruntu jako  częściowego kosztu metra kwadratowego mieszkania.

Maksymalny  udział kosztu gruntu powinien wynosić :

- w centrum Warszawy i miast wojewódzkich  maksymalnie  20%

- w pozostałych dzielnicach  10 do   15%

- w miastach powiatowych   10  do  15%

- w gminach  5  do  10%.

2. Powierzchnia biologicznie czynna, czy też ogólnie tereny zielone, powinny być wyceniane maksymalnie jako  połowa ceny gruntu pod budynkami mieszkalnymi, a nigdy  100% jak to ma miejsce obecnie.

3. Grunty oddane w użytkowanie wieczyste mogą być przecenione, ale ja jako  Obywatel  mam prawo  żądać, aby dokonano tego uczciwie w oparciu o nowe zasady. Zostawmy sobie na opracowanie przeceny gruntów w użytkowaniu wieczystym rok 2012, a od 2013 zastosujmy nowe stawki. W roku 2012 powinny obowiązywać  takie jak w 2010 roku. Państwo i ja /my/ nie możemy  się zgodzić na to, aby w tak ważnej sprawie polegało praktycznie na jednym rzeczoznawcy majątkowym, którego operat szacunkowy obejrzy jeszcze dwóch kolegów.  Władza musi to przemyśleć i być może zrobić inaczej, ale obowiązkowo należy odejść od fałszywej metody porównawczej w stosunku do gruntów, gdzie porównuje się grunt pod budynkiem z ceną  działki nie wiedząc dokładnie, ile metrów  kwadratowych powierzchni użytkowej zostanie na niej zbudowane. 

CZĘŚĆ  II

Bezprecedensowa, podstępna  próba uregulowania wzrostu opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Ta próba w tej nowelizacji  w pewnym punkcie jest niewypałem, albo pociskiem skierowanym wprost w każdego użytkownika wieczystego. Dokładne sformułowania brzmią:

Art.77.1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości  gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości  ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną  ustala się, przy  zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.  

2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej  na dzień aktualizacji opłaty  rocznej byłaby niższa  niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości  w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych  w użytkowanie wieczyste  na cela mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

2a. W przypadku gdy zaktualizowana  wysokość opłaty rocznej  przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty  wnosi opłatę roczną  w wysokości odpowiadającej dwukrotności  dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty  (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części , które powiększają opłatę roczną  w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

OTÓŻ  TO!  Gdzie kiedyś ktoś widział, albo słyszał, aby aktualizacja wykonywana była co trzy lata, a nie co 10 lub najczęściej  5 i mogła  w dodatku wzrosnąć dwukrotnie, albo więcej. Podstępną metodą   część  kwoty ponad dwukrotność  dotychczasowej opłaty rozkładała się na dwie równe części, które powiększają  opłatę roczną w następnych dwóch latach. I to jest wprowadzanie ludzi w bagno.

Może to wyglądać np. tak:

Dotychczasowo moja opłata za 70 m² gruntu pod mieszkaniem  wynosiła  217,00 złotych.   

 / Na marginesie podatek od nieruchomości za rok 2011 wyniósł  196,00 zł./

Co się będzie działo z opłatami, gdy Gmina podniesie opłatę z tytułu  użytkowania wieczystego dwukrotnie,  trzykrotnie lub czterokrotnie.

Dwukrotnie. Moja opłata wzrośnie do 2x217= 434,00 złote. W tej wysokości będę płacił  przez  trzy kolejne lata, z tym że ta kwota  434,00 w trzecim roku stanie się  wg Ustawy, kwotą wynikającą z tej aktualizacji./czyli bazą do ewentualnych podwyżek/

Trzykrotnie. Moja opłata roczna wzrasta do 3x217=651.00zł. Razem w ciągu trzech lat będę miał do zapłacenia  3x651=1953,00 zł. Ale uwaga – w pierwszym roku będzie to  434,00 zł, a w dwóch następnych: 1953 – 434 = 1521: 2 = 760,50 zł. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie z tej aktualizacji. Nie mogę zapłacić trzy razy po  651,00 zł, tylko muszę, tak jak to dyktuje mi  ustawodawca. Bazowa kwota do podwyżek wzrasta  więc nie  trzykrotnie, ale trzy i półkrotnie.  Oficjalnie trzy, a faktycznie trzy i półkrotnie.  

Czterokrotnie. Tylko obliczenia.

4x217=868,00złx3= 2604,00zł. W pierwszym roku tylko 434 zł, a w dwóch następnych po: 2604-434=2170,00 zł : 2 = 1085,00 zł. I ta kwota będzie bazą do ewentualnych dalszych podwyżek, wzrośnie więc nie czterokrotnie: 1085:217=5,a dokładnie pięciokrotnie!!!!!. Nie można tego inaczej nazwać jak podstępnym pociskiem skierowanym w każdego użytkownika wieczystego.

Ale tu już przeholowano. Narzucanie Obywatelowi  sposobu płacenia jest według  mnie niezgodne z Konstytucją. Mówi o tym:

Rozdział II. WOLNOŚCI, PRAWA I OBOWIĄZKI CZŁOWIEKA I OBYWATELA.  ZASADY  OGÓLNE.  Art. 31 pkt. 3 brzmi: „Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności  i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie  i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie  dla jego  bezpieczeństwa  lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać  istoty wolności i praw. „

Jak widać nie zachodzą obecnie żadne przesłanki wynikające z Konstytucji, aby w ustawie Obywatele byli zmuszani  do określonej, oszukańczej formy wpłacania opłat. Mają płacić  równe stawki przez kolejne 3 lata i tyle.  Władza mogłaby się zgodzić, aby w trosce o Obywateli, opłaty rozkładać  jeszcze na raty,  itp., byleby na konto do końca miesiąca marca wpłynęło  100% ustalonej i przyjętej przez Obywatela opłaty. Ze względu na to, że  opłaty są już wysokie, a mogą być jeszcze wyższe, można pomyśleć o dwóch terminach płatności. Dla osób do 70 roku życia opłata powinna być wniesiona tak jak obecnie do 31 marca, dla wszystkich  osób starszych do 30 czerwca. Tym starszym, głównie emerytom, oszczędności już się rozpłynęły, a jednorazowe wpłaty do 30 marca są zbyt obciążające. W ciągu sześciu  miesięcy, łatwiej jest zgromadzić   kwotę opłaty.

Ten zapis o sposobie regulowania opłaty musi ulec zmianie.

CZĘŚĆ  III

Przekształcanie użytkowania wieczystego we  własność z którego praktycznie nikt nie skorzysta, ani Państwo, ani Obywatel.

Trzeba obiektywnie przyznać, że w  tym temacie, dokonano kilku pozytywnych zmian, a mianowicie.

Według nowelizacji każda osoba fizyczna i prawna ma możliwość wystąpienia z wnioskiem  o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Dotyczy to wszystkich, którym  w dniu  13.10.2005 roku lub przed tym terminem przysługiwało prawo użytkowania  wieczystego danej nieruchomości.

Uchylono termin składania wniosków, ustalony poprzednio na  31.12.2012 rok. Teraz wnioski spokojnie można składać bez ograniczeń czasowych.

Pomanipulowano jednak  przy bonifikatach i w pewnym zakresie wprowadzono w ustawie uznaniowość, to znaczy oficjalnie otwarto drogę do korupcji.

Fatalnie natomiast sprecyzowano zasady  w przypadkach kiedy użytkownikiem wieczystym  objęta jest nieruchomość wspólna  w której wiele osób posiada własność wyodrębnionych lokali.

W takim przypadku z wnioskiem mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści  posiadający  minimum połowę udziałów tej nieruchomości. Jeżeli jednak jednemu współużytkownikowi wieczystemu  nie podoba się wniosek większości, organ właściwy dla tej sprawy  ma obowiązek zawiesić to postępowanie.  W grę wchodzą wtedy  przepisy Kodeksu Cywilnego o współwłasności  i dalsze postępowanie mające na celu rozstrzygnięcie sporu trafi na drogę sądową.

I tu jest sedno sprawy. Nowelizatorzy  ustawy nie mieli dość siły, czy odwagi, aby sprawę postawić jasno,  rozsądnie i zgodnie z oczekiwaniem  społecznym. Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że zawsze znajdzie się ktoś, komu to będzie przeszkadzało  z bezinteresownej ludzkiej zawiści, z przekory /ja  Wam pokaże/, z braku możliwości w tym momencie. W tej sytuacji tylko małe grupy  osób, które się  dobrze znają, mogą przygotować stosowny wniosek, licząc, że nikt z pozostałych, również znajomych nie zgłosi sprzeciwu.

Ale w bloku w którym mieszka np. 100 lokatorów, a 76 z wyodrębnionymi lokalami – trudno będzie zebrać w jednym czasie 51 lokatorów chętnych do przekształcenia  prawa użytkowania wieczystego we własność, w dodatku, że nie będą mieli pewności, że ktoś  nie zgłosi sprzeciwu.

I tu jest kolejny wielki błąd Nowelizatorów.

Znowelizowana ustawa w tym punkcie powinna przykładowo brzmieć:

Każda osoba fizyczna i prawna, która w dniu 13.10.2005 roku posiadała prawo użytkowania wieczystego  określonej nieruchomości ma prawo wystąpić z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego  w prawo własności. Dotyczy to również osób posiadających nieruchomości wspólne objęte użytkowaniem wieczystym w której każda z nich posiada własność wyodrębnionego lokalu o ustalonej powierzchni i, jak i związanego z nim, ułamkowej części gruntu.

Śmiem twierdzić, że przy takim postawieniu sprawy, przekształcanie ruszy z miejsca. Najpierw zrobi to  kilka znających się osób, a za nimi pójdą inni. To jest droga do uzyskania pieniędzy przez Państwo  i prawo własności przez Obywatela.

Przedstawiona w uchwale zasada przyniesie tylko kłótnie, spory, wzajemną nienawiść i zupełnie zbędne obciążenie sądów. Jest to niepojęte, jak Ustawodawca napuszcza na siebie Obywateli, albo nie zdaje sobie z tego sprawy, albo lekceważy wszystko. A przecież precedensy są. Obok siebie sąsiadują mieszkania spółdzielcze lokatorskie, własnościowe i własnościowe posiadające założone księgi wieczyste, albo posiadający własne wyodrębnione lokale, obok ludzi  ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.  Nikomu to nie przeszkadza, ale urzędnicy wszystko wiedzą lepiej. Zgroza i nic więcej. Pilnie oczekujemy na zmiany umożliwiające każdemu użytkownikowi  wieczystemu  jak wyżej,  przekształcenie  użytkowania wieczystego - WIECZYSTEJ  UCIĄŻLIWOŚCI,  we własność.

                                                                                                                                              J.G.