Urząd Dzielnicy Ochota nakłania do sprzeciwu ws. przekształcenia wieczystego użytkowania?

A miało być tak pięknie. W dniu 8 czerwca 2017 r. Rada m.st. Warszawy podjęła Uchwałę nr L/1217/2017 w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. Bonifikaty miały wynieść 95% opłaty przekształceniowej, cieszyli się mieszkańcy, wielu uwierzyło i złożyło wnioski przekształceniowe. Niestety nasze obawy co do pozorności tej uchwały się w dużej mierze potwierdziły, zważywszy na brak sporządzonych operatów szacunkowych ważnych na dzień złożenia wniosku, toczące się postępowania spadkowe itp.

Jednakże nawet my nie spodziewaliśmy się, aż takiego cwaniactwa ze strony urzędników Miasta. O co chodzi, o pisma przesyłane do mieszkańców, napisane w ten sposób by skłonić do sprzeciwu wobec przekształcenia użytkowania wieczystego. A oto przykład

W miesiącach sierpień - listopad 2017 r. właściciele wyodrębnionych z budynków przy ul. S. Baleya 4, 6, 8, 10, 12, 14 lokali złożyli wnioski o przekształcenie prawa współużytkowania wieczystego w prawo współwłasności ww. nieruchomości. Otóż w piśmie przesłanym mieszkańcom tych nieruchomości (UD-V-WND.6826.14.2018.MWN), Urząd Dzielnicy Ochota najpierw cytuje przepisy związane z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2015 r. a następnie niedwuznacznie nakłania do złożenia sprzeciwu.

W niniejszej sprawie został spełniony warunek wynikający z art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o przekształceniu, ponieważ z wnioskami o przekształcenie wystąpili współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów w użytkowaniu wieczystym wynosi ponad połowę. Zostało zatem wszczęte postępowanie o przekształcenie nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o przekształceniu, możecie Państwo złożyć sprzeciw wobec złożonych wniosków o przekształcenie. W przypadku złożenia sprzeciwu postępowanie o przekształcenie zostanie zawieszone. Wtedy współużytkownicy wieczyści, którzy złożyli wnioski o przekształcenie są uprawnieni do wystąpienia o stosowne rozstrzygnięcie do sądu powszechnego, który wyda orzeczenie w trybie art. 199 kodeksu cywilnego mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników wieczystych. Sąd może wydać zgodę zastępczą za osoby, które zgłosiły sprzeciw co do złożonego wniosku o przekształcenie, a przy rozstrzyganiu sprawy będzie rozważał interesy wszystkich współużytkowników wieczystych, w szczególności kwestie odpłatności za przekształcenie.

Jak na razie normalna informacja prawna.

Ponieważ nie spełniacie Państwo warunku zawartego w art. 1 ust. 1a ustawy o przekształceniu, dlatego udziały w użytkowaniu wieczystym przedmiotowego gruntu związane z własnością Państwa lokali mogą zostać przekształcone tylko odpłatnie... Opłatę za przekształcenie stanowi różnica pomiędzy wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości. Wartość prawa własności i wartość prawa użytkowania wieczystego ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Stosownie do art. 4 ust. 1 w związku z ust. 6 ustawy o przekształceniu wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Hipoteka - użytkownik się już niepokoi

Stosownie do § 3 uchwały bonifikaty udziela się na wniosek użytkownika wieczystego. Natomiast § 4 uchwały mówi, że bonifikata zostanie udzielona, jeżeli użytkownik wieczysty w chwili wydania decyzji nie zalega ze zobowiązaniami wobec m.st. Warszawy związanymi z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej przedmiot przekształcenia.

Teraz będzie ciekawie:

Opłata (bez bonifikaty) za przekształcenie udziału w prawie współużytkowania wieczystego w udział w prawie współwłasności przedmiotowej nieruchomości związanego z własnością poszczególnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego może wynosić od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych (dokładna kwota opłaty za przekształcenie będzie znana dopiero po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego określającego tą opłatę).

Kilkadziesiąt tysięcy złotych - czyżby kwota miała przerazić?

Jeżeli nie jesteście Państwo zainteresowani przekształceniem na ww. warunkach - proszę o złożenie w tej sprawie sprzeciwu co do złożonych wniosków o przekształcenie w ciągu 14 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma. W sytuacji, gdy nie złożycie Państwo takiego sprzeciwu wydana zostanie decyzja o przekształceniu przedmiotowej nieruchomości w której m.in. zostanie ustalona opłata za przekształcenie przysługującego Państwu udziału w użytkowaniu wieczystym bez zastosowania bonifikaty. Opłatę tą będzie należało wpłacić w ciągu 14 dni do dnia otrzymania decyzji o przekształceniu. W przypadku nie uiszczenia opłaty w terminie będą miały zastosowanie przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Brak sprzeciwu zatem ma sugerować konieczność opłaty kilkudziesięciu tysięcy złotych i to w terminie 14 dni, pod rygorem egzekucji komorniczej. Ani słowa, że taka sytuacja ma miejsce wyłącznie w sytuacji, w której nie zostanie złożony wniosek o bonifikatę (albowiem bonifikata jest na wniosek a nie z urzędu).

Ten sposób "informowania" jest niedopuszczalny - uważa dr Daniel Alain Korona ze Stowarzyszenia Interesu Społecznego WIECZYSTE - jest to o tyle bzdurne, że i tak wskazane postępowanie będzie musiało być zawieszone, w związku z 6 postępowaniami spadkowymi. To tylko potwierdza naszą tezę, iż przekształcenia powinny być z urzędu na mocy ustawy i bezpłatnie (lub co najwyżej z symboliczną opłatą).