Cyrk: Urząd Miasta dokonuje podwyżki opłaty rocznej wieczystego - tylko jednemu z mieszkańców w bloku

Aktualizacja opłat użytkowania wieczystego w Warszawie, to jedna wielka afera. Ilość patologii jest tak duża, że także w tej sprawie powinna powstać komisja weryfikacyjna (na wzór reprywatyzacyjnej). Mamy skandaliczne, urągające logice i prawu orzeczenia sądowe, orzeczenia SKO, mamy arbitralne działania władz miejskich, niespójne przepisy i przywłaszczane kompetencje. Patologia się mnoży, a efektywnego nadzoru i kontroli w sprawie ze strony organów państwa - brakuje. Do tego dochodzić czysta złośliwość urzędnicza, bo jak tłumaczyć aktualizację, podwyżkę dla jednego lokatora w bloku.

W dniu 1.10.2014 r. mieszkaniec bloku przy Sobieskiego 64 na warszawskiej Sadybie pan R. wystąpił do Zarządu Dzielnicy Mokotów o aktualizację opłaty rocznej poprzez zmniejszenie opłaty z 492,15 zł do 63,69 zł (1 zł/m2). Wobec braku odpowiedzi w dniu 19.11.2014 r. zwrócił się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (z powiadomieniem Urzędu). Urząd w piśmie do SKO z dnia 3.11.2015 odniósł się negatywnie do wniosku, ale rozstrzygnięcia w SKO wciąż nie było.

30 listopada 2016 roku zarząd dzielnicy Mokotów  wypowiedział opłatę roczną wieczystego użytkowania współużytkownikom wieczystym bloku przy ul. Sobieskiego 64. Jednak pan R. (chyba jako jedyny w bloku) odebrał pismo 2 stycznia 2017 roku, czyli po terminie 31 grudnia 2016 r. Następnego dnia wsparty przez Stowarzyszenie Interesu Społecznego WIECZYSTE złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego ws. bezskuteczności aktualizacji opłaty rocznej w związku z doręczeniem po terminie ustawowym i w związku z brakiem uprzedniego rozstrzygnięcia przez SKO wniosku o zmniejszenie opłaty. 

24 lutego zarząd dzielnicy uznał rację pana R i wycofał wypowiedzenie. 17 maja SKO oddaliło natomiast wniosek z 2014 roku ws. zmniejszenia opłaty rocznej. Wydawało się, że sprawa jest zakończona, zwłaszcza że ustawa o przekształceniu współużytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych w prawo własności miała być w tym roku uchwalona. Niestety ustawę do tej pory nie została ani przyjęta przez rząd ani uchwalona w Sejmie. 

W tej sytuacji 16/10/2017 Zarząd Dzielnicy nie mogąc pogodzić się z faktem, iż użytkownik będzie płacił dotychczasową niższą stawkę dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej panu R., proponując od 1 stycznia 2018 r. nową wysokość opłaty - 1028,1 złotych. Ale czy można dokonać podwyżki tylko dla jednego współużytkownika wieczystego (bez pozostałych)

Otóż, co prawda Sąd Najwyższy w wyroku o sygn. III CZP/11 stwierdził „Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalana w drodze umowy między właścicielem nieruchomości i użytkownikiem wieczystym, a więc indywidualnie w odniesieniu do każdego z współużytkowników wieczystych. Sytuacja prawna poszczególnych współużytkowników, wynikająca ze stosunku umownego łączącego ich z właścicielem nieruchomości, nie wpływa przy tym bezpośrednio na sytuację pozostałych współużytkowników w zakresie wysokości opłat uiszczanych przez nich za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłat obciążających poszczególnych współużytkowników, mimo nawet jednakowej wysokości udziałów, może się zatem różnić. Obciążają one odrębnie każdego ze współużytkowników, stosownie do wielkości jego udziału”, tym niemniej SN w ten sposób odnosił się do skutków czynności odwoławczych jednego ze współwłaścicieli, a nie do samego wypowiedzenia.

Co do zasady mając na uwadze, że prawo użytkowania wieczystego dotyczy jednej nieruchomości, zaś podstawą ustalenia nowej wysokości opłat rocznych przez pozwanego była zmiana wartości całej nieruchomości, właściciel gruntu powinien wypowiedzieć opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym w tym samym czasie. Co prawda opłaty roczne określane są indywidualnie dla każdego ze współwłaścicieli, tym niemniej aktualizacja w związku z art.77 ust.1 u.g.n. dotyczy całej nieruchomości. Oznacza to, że wypowiedzenia powinny być dokonane w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości, przy czym nieskuteczność w stosunku do jednego z nich nie rodzi skutków dla pozostałych. W bieżącej sprawie nie dokonano w 2017 roku wypowiedzenia pozostałym współużytkownikom, co przeczy zasadzie aktualizacji dla całej nieruchomości.

Ponadto ostatnia aktualizacja opłaty rocznej miała miejsce w 2016 r. Wprawdzie w stosunku do pana R. było ono wówczas bezskuteczne, tym niemniej skoro aktualizacja dotyczy całej nieruchomości, to nie można było dokonać wypowiedzenia, albowiem od ubiegłego roku nie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości ani też nie minęły 3 lata.

Jednakże w sprawie jest dodatkowy aspekt formalno-proceduralny. Od 3 stycznia 2017 r. przed SKO toczy się postępowanie ws. bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej użytkowania wieczystego z wniosku pana R. Co prawda 24 lutego 2017 roku Zarząd Dzielnicy Mokotów uznał wypowiedzenie za nieskuteczne, a zatem na gruncie prawa cywilnego można uznać, że doszło do cofnięcia czynności prawnej wypowiedzenia, tym niemniej jednak skoro procedura aktualizacji opłaty rocznej ma charakter podwójny cywilno-administracyjny, a postępowanie w SKO zostało wszczęte i formalnie nie zakończone, zatem nie można było dokonać aktualizacji opłaty rocznej. W orzecznictwie sądowym uznaje się, iż procedura aktualizacji kończy albo upływ terminu do złożenia wniosku, albo orzeczenie organu administracji lub sądu powszechnego, w zależności od tego z jakichś środków zaskarżenia skorzystano w sprawie. Przepisy KPA jednoznaczną stanowią, iż w przypadku bezprzedmiotowości postępowania, należy wydać decyzję o umorzeniu postępowania. Tymczasem SKO nie wydało w sprawie żadnego orzeczenia ws. umorzenia postępowania a pan R. nie wystąpił o takowe. Zatem postępowanie administracyjne ws. poprzedniej bezskutecznej aktualizacji opłaty rocznej nie zostało zakończone i tym samym nie można było dokonać podwyżki opłaty rocznej.

Sprawę będzie musiał rozstrzygnąć SKO, a być może także sąd. Tym niemniej jedna rzecz w sprawie zadziwia zajadły upór miasta, by podwyższyć panu R. opłatę roczną wieczystego - jednemu z mieszkańców z bloku.