OPŁATY WIECZYSTEGO, PODWYŻKA KROCZĄCA TAKŻE W SPRAWACH SPRZED 2011 ROKU

INFORMACJA W ZAKRESIE OBOWIĄZUJĄCYCH PRZEPISÓW PRAWA

DOT. AKTUALIZACJI OPŁAT UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

Dot. możliwości stosowania przepisu art.77 ust.2a u.g.n. w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji z lipca 2011 roku oraz momentu, od którym nalicza się odsetki za zwłokę od opłat użytkowania wieczystego w przypadku wydania orzeczenia przez SKO.

W zakresie kroczącego charakteru podwyżki

Zgodnie z art.1 pkt.2 litera b ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw z dnia 28 lipca 2011 r. (Dz.U. z 2011 r. nr 1187 poz. 1110) w art.77 u.g.n. dodano ustęp 2a w brzmieniu w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.” Zgodnie z art.6 ustawy z dn. 28.11.2011 r. ustawa weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Na tym tle powstały pytania odnośnie stosowania nowego ust.2a w toczących się w dniu wejścia w życie ustaw spraw przed SKO i przed sądami powszechnymi.

Otóż ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie określa w art.4, iż w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. A zatem w sprawach dotyczących aktualizacji opłat toczących się przed SKO oraz przed sądami powszechnymi stosuje się przepis art.77 ust.2a zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2011r. Przepis ten stosuje się z mocy prawa, zatem nie ma potrzeby – i taką też doktrynę prezentują sądy powszechne – wskazania w orzeczeniu sądu lub SKO kroczącego charakteru podwyżki, choć naszym zdaniem wysokości opłat w kolejnych pierwszych 3 latach powinny dla jasności i zrozumienia – wpisane być w orzeczeniach. Jedyne wątpliwości co do stosowania ust.2a dotyczą wyłącznie sytuacji w której toczyły się sprawy dotyczące aktualizacji opłat na podstawie wniosków o przywrócenie terminu, które byłby przez SKO odrzucony. Zgodnie z literalnym brzmieniem nowelizacji z 2011 r. także w takich sytuacjach powinno stosować się ust.2a, skoro sprawa wszczęta nie została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, aczkolwiek taka interpretacja może budzić wątpliwości w świetle wykładni funkcjonalnej.

W zakresie odsetek za zwłokę,

Ustalona na skutek prawomocnego wyroku sądu lub w wyniku zawarcia przed nim ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. W przypadku nieskutecznego zaskarżenia aktualizacji opłaty rocznej oznacza to konieczność uzupełnienia brakującej opłaty za okres wstecz, jednakże tylko w wartości nominalnej (bez odsetek). Wynika to m.in. z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r. sygn. Akt III CZP 37/05, w którym stwierdził, iż ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku. Zgodnie z prawem cywilnym nie można żądać odsetek za zwłokę, za okres w którym zobowiązanie nie było wymagalne. We wspomnianym orzeczeniu z dnia 23 czerwca 2005 r Sąd Najwyższy wskazał, iż orzeczenia ws. aktualizacji opłat mają charakter konstytutywny, zatem nie przysługują odsetki z tytułu opóźnienia za okres przed uprawomocnieniem się orzeczenia zarówno obniżającego (czyli w trybie art.81 u.g.n.) jak i podwyższającego wysokość dotychczasowej opłaty (tryb art.78 u.g.n.)

Zatem w przypadku wszczęcia postępowania przed SKO przed 2011 rokiem i wydaniem orzeczenia po tym okresie, należy stosować przepis art.77 ust.2a u.g.n. przewidujący kroczący charakter podwyżki w okresie 3 lat, zaś odsetki za zwłokę mogą być naliczone dopiero od dnia uprawomocnienia się orzeczenia SKO, a nie za okres wcześniejszy.