13 czerwca 2011

NOWA USTAWA O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH I NOWE PATOLOGIE

Poniżej kolejny tekst Andrzeja Zaremby do pani poseł Staroń i do związków spółdzielczych ujawniający patologie w nowej projektowanej ustawie o spółdzielczości mieszkaniowej.






Toruń 13 .06.2011


Zaremba Andrzej




Szanowna Pani Poseł RP Lidia Staroń


rezes KZLiS Pan Matusiak Ryszard


Wiceprezes KZLiS Pan Tarasiewicz Janusz


Prezes SOS Płock Pan Tadeusz Borowicki




Szanowna Pani Poseł




na łamach prasy wypowiada się Pani, że nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzi, iż w nieruchomości w której wyodrębniono co najmniej 1 lokal będą obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali. Wyodrębnieni właściciele w związku z tym będą mieli większe możliwości kontrolowania zarządcy, - w tym wypadku spółdzielni.


Faktem jest zapis w projekcie nowej ustawy art.1 ustęp 4 że ustanawia się zarządcę przymusowego - spółdzielnię - co oznacza raczej brak możliwości decydowania odrębnych właścicieli o wyborze innego zarządcy niż spółdzielnia, nawet wtedy gdy jakość zarządzania delikatnie mówiąc nie będzie zadowalała większości we wspólnocie. Niewątpliwie przepisy ustawy o własności lokali są bardziej korzystniejsze niż statuty spółdzielni i mogą dać możliwość większej kontroli zarządcy przez właścicieli. Ja tego nie neguję.


O ile przepisy ustawy o własności lokali dość dobrze mogą funkcjonować w nowo wybudowanych budynkach mieszkalnych, to zachodzi pytanie czy sprawdzą się one w spółdzielniach i czy nie staną się po raz kolejny przyczyną patologii.???Niewątpliwie te pytanie wymaga szerszego uzasadnienia.


Sytuacja w nowo-wybudowanych budynkach jest diametralnie różna, niż ta w spółdzielniach.


Najczęściej inwestor czy deweloper po wybudowaniu budynku jest zainteresowany jak NAJSZYBSZĄ sprzedażą mieszkań (umowy przedwstępne są zawierane niekiedy przed rozpoczęciem budowy) co zapewnia mu zwrot poniesionych nakładów oraz zysk z działalności. W bardzo krótkim okresie czasu dochodzi do sprzedaży praktycznie wszystkich mieszkań. Deweloper pozbywa się własności nieruchomości, najczęściej nie pozostaje właścicielem ani jednego lokalu. Taka sytuacja pozwala skutecznie kontrolować pracę zarządcy nawet wcześniejszego dewelopera przez właścicieli mających 100% udziały w nieruchomości. W spółdzielniach sytuacja jest niestety inna. Nawet zakładając, że w nieruchomościach w których wyodrębniono i przeniesiono własność jednego lokalu powstanie wspólnota którą mocą ustawy przymusowo zarządza spółdzielnia.


to jednak trzeba zauważyć: Do tej pory niewiele osób się uwłaszczyło najczęściej spotykana sytuacja to nieruchomość której mienie odrębnych właścicieli spółdzielców stanowi dużo mniej niż 20% wszystkich zasobów mieszkaniowych w nieruchomości.


Ponad 80% w nieruchomości to własność spółdzielni W takiej sytuacji spółdzielnia może jako przymusowy zarządca w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali podejmować wszystkie czynności dotyczące zarządu zwykłego (art. 22 ustęp1), jak również mając większość udziałów w nieruchomości wymuszać na odrębnych właścicielach zgodę na podjęcie czynności przekraczających czynności zarządu zwykłego. (art. 22 ustęp 2) Tj. przegłosować większością udziałów. ( art. 23) A raczej ogłosić swoją wolęMoże dojść do sytuacji wywindowania astronomicznych kwot wynagrodzenia dla zarządcy (i innych tego typu działań), czyli spółdzielni która przedstawi taką uchwałę i bez problemu ją przegłosuje.Owszem obowiązek płacenia dla zarządcy będzie miała i spółdzielnia jako właściciel, ale fakt że jest zarządcą w nieruchomości spowoduje, że będą to wirtualne wpłaty na konto wspólnoty które spółdzielnia zarządca natychmiast sobie je wypłaci.


Natomiast w przypadku innych właścicieli będą to realne obciążenia finansowe


Wiem, że właścicielom pozostaje zaskarżanie uchwał wspólnoty w sądach. Jednakże wobec patologii w polskim sądownictwie byłbym ostrożny z twierdzeniem że przyniesie to oczekiwany skutek.Rozliczenie zarządcy i udzielenie absolutorium będzie oczywiście fikcją.


Spółdzielnia rozliczy samą siebie.Co więcej by utrzymać taki stan rzeczy czyli pełną kontrolę nad wspólnotami, (co jest niewątpliwie jest w interesie spółdzielni i nikogo nie potrzeba chyba o tym przekonywać), spółdzielnia będzie więcej jak do tej pory zobligowana do blokowania uwłaszczeń, a zapisane w nowym projekcie ustawy uregulowania w tej kwestii ( poruszane w mojej opinii z dna 05.06.2011r str. 2-5 na temat tego projektu ustawy) JAKŻE SPRZYJAJĄ TAKIM SKUTECZNYM DZIAŁANIOM.


Bardzo wątpliwym jest twierdzenie że spółdzielnie będą uwłaszczać właścicieli w nieruchomości, będzie ich przybywać, spółdzielnia będzie tracić udziały w nieruchomości a jej rola będzie słabnąć aż w końcu dojdzie do sytuacji że właściciele osiągną większość umożliwiającą im pełną kontrolę nad przymusowym zarządcą.


Nie mamy przecież żadnych wątpliwości, że spółdzielnie nie chcą wprowadzenia wspólnot, nie mają też motywacji by uwłaszczać swych członków (żadnych korzyści z tego nie mają), wręcz przeciwnie z każdym uwłaszczeniem tracą swoje wpływy i pozycję w nieruchomości. By nie dopuścić do takiej sytuacji wystarczy skutecznie zablokować proces uwłaszczenia.


Dzieląc się z Panią oraz innymi adresatami tymi uwagami mam nadzieję, że tworząc nowe prawo podkomisja której Pani przewodniczy znajdzie skuteczne rozwiązania prawne by nie doszło do opisanych powyżej patologii, czego sobie i wszystkim członkom spółdzielni życzę


Na koniec chciałbym Pani zadać jeszcze jedne pytanie czy zmiany w art. 22 ustawy o własności lokali które są zawarte w nowym projekcie ustawy art. 45 ustęp 8 służą ubezwłasnowolnianiu właścicieli i wspieraniu przekrętów???? 4. Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgodywłaścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. Potwierdzenie może byćdokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonaniaczynności.




Z poważaniem


Andrzej Zaremba




Z przykrością muszę stwierdzić ze na wysłaną przeze mnie korespondencję z dnia 04.05.20011, 05.0.2011 r nie tylko Pani do tej pory nie udzieliła odpowiedzi ale nawet Pani biuro nie raczyło potwierdzić elektronicznie fakt otrzymania korespondencji.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz

Prześlij komentarz